David Martínez, CEO de Aedas, explica en una entrevista con idealista/news que el objetivo de la compañía es construir entre 750 y 1.000 viviendas cada año para destinarlas al ‘build to rent’, aunque aclara que no serán ellos los que las gestionen. El máximo responsable de la promotora afirma que a lo largo de los próximos meses iniciarán proyectos que suponen otras 1.000 viviendas destinadas al sector del alquiler y que estarán ubicadas en Madrid, Valencia, en la provincia de Barcelona y en Alicante.

Además, Martínez asevera que el precio de la vivienda de obra nueva se mantendrá estable, a pesar de la crisis del covid-19. «Ahora mismo, la oferta es menor que la que teníamos hace 12 meses y en cambio la demanda se está manteniendo o incluso creciendo. Por tanto, esa presión hará que en algunas ubicaciones podamos ver ligeros incrementos de precio», narra. Durante la conversación también repasa la actualidad del sector, los planes de inversión de la compañía y la situación del modelo ‘senior housing’.

¿En qué momento se encuentra el sector de la promoción de obra nueva?

El sector de la promoción residencial de la obra nueva avanza hacia una normalización después de un año complicado. Ahora, la oferta de producto en el mercado se está reduciendo ligeramente. Y desde el punto de la demanda hemos experimentado un crecimiento en los últimos meses, aunque observamos una estabilización de esta durante los próximos meses y sobre todo a lo largo del próximo ejercicio.

El mercado de la obra nueva avanza hacia una normalización después de demostrar durante la pandemia que cuenta con una demanda sostenible. En términos de oferta, es verdad que tenemos menos producto en el mercado que antes. Las perspectivas a medio plazo son una estabilización de los precios, una recuperación de los niveles de venta y un crecimiento ordenado de demanda de nueva vivienda.

¿Cómo ha afectado el covid-19 a Aedas?

La pandemia tuvo un impacto en nuestro negocio durante los meses de abril y mayo porque las ventas se redujeron de forma muy significativa. Pero en junio vimos una recuperación muy importante y en agosto tuvimos récord de ventas, pero no sólo nosotros, sino también gran parte de los promotores. Por tanto, lo que se ha demostrado es que existe una demanda sostenible de vivienda de obra nueva en el país.

Pensemos que actualmente en España se están haciendo 50.000 viviendas de obra nueva, cuando venimos de otras épocas donde se llegaron a hacer casi 400.000 pisos. Es verdad que no son comparables aquellas épocas con la actual, pero 50.000 viviendas si lo ponemos en el contexto de países similares al nuestro vemos que todavía es poco. En Reino Unido se están entregando 250.000 viviendas al año, es decir, cinco veces más que en España. En Alemania 300.000 unidades y en Francia 400.000, que son casi ocho veces de las que tenemos aquí y no hay una justificación demográfica para esta gran diferencia.

Lo que estamos viendo es que la demanda actual es muy sostenible y que a pesar de los meses duros de la pandemia se ha mantenido. Además, existe una demanda embalsada, principalmente de gente joven, que nos permitirá incrementar el número de viviendas en cuanto se recuperen las condiciones económicas.

Las perspectivas a medio plazo son una estabilización de los precios y un crecimiento ordenado de demanda de nueva vivienda

¿Cómo va a evolucionar el precio de la vivienda nueva?

Nosotros esperamos que para el año que viene se produzca una estabilización de precios o incluso un ligero crecimiento en algunas zonas con una demanda importante. Debemos de tener en cuenta que ahora mismo la oferta es menor que la que teníamos hace 12 meses y en cambio la demanda se está manteniendo o incluso creciendo. Por tanto, esa presión de la demanda hará que en algunas ubicaciones podamos ver ligeros incrementos de precio. En cualquier caso, no esperamos que los precios de obra nueva vayan a caer durante 2021.

¿En qué zonas se pueden producir esos incrementos del precio?

El mercado de la obra nueva en España es un mercado a diferentes velocidades. Vemos que en las principales capitales y donde hay una gran concentración urbana, como la zona de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, Zaragoza, Palma…, existe una demanda estable y solvente. Y además es una demanda que se va embolsando, que no es capaz de satisfacerse completamente. En todas estas zonas esperamos un mantenimiento o un ligero repunte de los de los precios.

Hay otras zonas más rurales en el interior del país que tienen una demanda algo menor porque están perdiendo población y es posible que en alguno de estos emplazamientos se puedan experimentar ligeras reducciones de precios.

¿En qué porcentaje podría aumentar en las zonas con una demanda estable?

Es muy difícil estimar cuánto podría subir, pero lo que hemos constatado es que, a pesar de los meses duros de la pandemia, el precio ha aguantado, con lo cual, en la medida en la que vayamos mejorando nuestras perspectivas económicas y teniendo en cuenta que no hay oferta capaz de atender la demanda en muchas zonas, es de prever que los precios puedan subir marginalmente. Según los datos que tengo del Instituto Nacional de Estadística, al tercer trimestre la obra nueva ha subido un 7,5% comparado con el tercer trimestre del año pasado. Y en términos de venta de viviendas se ha incrementado un 29%. Esto es un claro síntoma de que la vivienda de obra nueva tiene una demanda sostenible y solvente, como te mencionaba. Y si no hay oferta, lo normal es que los precios puedan incrementarse.

¿Cuántas viviendas entregarán este año? ¿Van a cumplir con el objetivo?

Este año tenemos previsto entregar alrededor de 2.000 unidades teniendo en cuenta que para nosotros el año fiscal termina el 31 de marzo. El año que viene tenemos previstas entregar 2.500. Además, de las de este año hay un 97% de ellas vendidas y tenemos todavía tres meses para terminar de completar ese 3%. En definitiva, la situación es muy buena, estamos muy satisfechos del trabajo que se ha venido haciendo y lo único que estamos constatando es que en aquellas zonas donde estamos trabajando existe una demanda real.

¿En qué momento se encuentra la compañía con respecto al modelo de negocio ‘build to rent’?

Hace 18 meses pusimos en marcha una nueva línea de negocio destinada a vender bloques de viviendas diseñadas específicamente para el mercado del alquiler, que vendemos a inversores institucionales. En las próximas semanas entregaremos nuestro primer proyecto en Torrejón de Ardoz (Madrid). En unos meses entregaremos el segundo en Alcalá de Henares (Madrid) y a lo largo de los próximos meses iniciaremos proyectos que suponen otras 1.000 viviendas destinadas al sector del alquiler.

Estas 1.000 unidades están ubicadas ya no solamente Madrid, sino también en Valencia, en la provincia Barcelona y en Alicante. Es una buena noticia el que podamos empezar a ver nuevos mercados creciendo en ciudades al margen de Madrid.

Adicionalmente a estas 1.000 viviendas que iniciaremos su desarrollo en los próximos meses, estamos planteando sacar entre 750 y 1.000 unidades cada año. Son proyectos que tenemos ya identificados en nuestro banco de suelo.

Desde julio hasta septiembre hemos adquirido suelo por valor de 59 millones de euros

¿Qué planes de inversión tienen con respecto al suelo?

En relación con nuestra inversión en suelo, este año suspendimos las operaciones durante abril y mayo por los criterios de prudencia y de preservación de caja, ante la incertidumbre que teníamos por delante en ese momento. La retomamos en julio y adquirimos suelo por valor de 59 millones de euros hasta septiembre que nos permitirán desarrollar 619 unidades. Desde entonces seguimos muy activos y durante los próximos meses seguiremos e incrementando nuestras inversiones en suelo en entornos urbanos con amplia demanda. Principalmente en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, Murcia, Granada, Zaragoza, Pamplona.

La pandemia nos ha obligado a reformular los proyectos para el senior housing

¿Qué ocurre con la rama de negocio relacionada con el ‘senior housing’?

Tenemos varios proyectos en fase de estudio, aunque actualmente y como resultado de la pandemia estamos en revisión con los potenciales inversores. Nosotros en este caso actuamos como promotores, exactamente igual que con el resto de nuestros proyectos. Tenemos el suelo en propiedad, lo diseñamo, y lo destinamos a estos clientes, que en este caso son instituciones que se dedican a prestar estos servicios. Es decir, un llave en mano. Pero como ya digo, la pandemia ha obligado a reformular y rediseñar algunos procesos y eso nos está haciendo reconsiderar algunos de los diseños. Espero que para el año 2021 podamos anunciar nuestro primer proyecto en marcha.

¿Cuál es el papel de Aedas en la colaboración público-privada entre la Administración y el sector?

Estamos siguiendo muy de cerca los planes de algunas Administraciones regionales y locales para el desarrollo de proyectos destinados al alquiler en suelos públicos bajo sistemas de concesión de derechos de superficie o similares. Hoy por hoy, el acceso a la vivienda de las generaciones jóvenes es uno de los mayores problemas. En ese sentido, estamos muy comprometidos esperando que se publiquen los pliegos de algunos de los concursos que nos consta que se están diseñando por parte de las Administraciones y tenemos mucho interés en poder contribuir a resolver este problema grave que tenemos a nivel de país.

¿Cuál es la política de Aedas para favorecer la entrada de los jóvenes al mercado de la vivienda?

Estamos impulsando la construcción de vivienda destinada al alquiler. Como comentaba anteriormente, ya tenemos 350 viviendas a punto de entregarse que gestionarán inversores institucionales y especialistas en alquiler, y 1.000 más que vamos a activar durante los próximos meses. Además, en paralelo estamos muy interesados en participar en los proyectos de concesión de derechos de superficie por parte de las Administraciones públicas locales y regionales, incluso por parte también del Gobierno Central, para construir vivienda destinada al alquiler asequible en suelos públicos. Tenemos mucho interés en poder participar y poder promover algunos de estos proyectos.

¿Cuál es su valoración de la cotización en bolsa de la compañía?

El desempeño de la acción durante el último año ha sido muy satisfactorio. A mediados de diciembre estábamos en un 2,5% de revalorización. Teniendo en cuenta lo que hemos vivido en estos 12 últimos meses, y a pesar de que el valor de la acción todavía no refleja ni de cerca el valor de la compañía, estamos razonablemente satisfechos con la evolución.