Vivienda unifamiliar de 400 m2 / KLIC Arquitectos

Vivienda unifamiliar de 400 m2 / KLIC Arquitectos

Como dijo Einstein, todo es relativo. El precio de construir una vivienda también lo es. El coste final de construcción de una casa responde a infinidad de variables, desde el terreno hasta los acabados. Todo influye. En este artículo arrojamos algo de luz a la cuestión gracias a Talia Dombriz, directora de proyectos en DMDV Arquitectos

Estos son los pasos para construir una casa de 400 m2 y los factores que determinan el precio del proyecto.

La parcela

El primer paso es tener el terreno. Si ya se posee, se necesita hacer una verificación sobre sus características constructivas (si es urbano, urbanizable o rústico, entre otras cuestiones). Sí no se tiene, hay que comprar una parcela. 

“Debemos asegurarnos de que estamos analizando una parcela urbana para levantar nuestra vivienda, ya que si se tratara de urbanizable o rústica sería más compleja la operación e incluso imposible”, explica Talia.

Toda parcela se regula por parámetros urbanísticos. Estos son los cuatro más relevantes:

  • Edificabilidad (máximos m2 computables a edificar)
  • Ocupación (huella máxima de la edificación)
  • Alturas (plantas del edificio y cotas máxima)
  • Retranqueos y separación a linderos (distancias de separación de la vivienda respecto a los límites de parcela)

“Por lo general, el precio de la parcela suele ser proporcional a los m2 posibles a edificar en la misma. Es más, los terrenos se valoran en base al potencial de edificabilidad que tienen asignada en la normativa urbanística”, comenta la arquitecta.

Antes de comprar un terreno, se deben analizar los condicionantes técnicos que pueda poseer. Estos son algunos ejemplos:

  • Desnivel
  • Arbolado existente
  • Accesos
  • Cotas de saneamiento
  • Sombras arrojadas por otros edificios colindantes
  • Edificaciones existentes
  • Orientaciones
  • Naturaleza del terreno

“Es importante subrayar la diferencia de precio de la parcela cuando el que vende es un particular (se aplica el ITP del 6% sobre el precio de venta) o una empresa (aplica el IVA del 21%)”, comenta Talia.

La construcción de la casa

Para poder tener una aproximación al coste final, lo primero que debemos hacer es esbozar el coste de la construcción. A esto se le denomina presupuesto de ejecución material (PEM). Muchos de los siguientes costes son proporcionales a éste. Para ello, debemos acotar el programa de la vivienda a nuestras necesidades. En nuestro caso, son 400 m2 de vivienda distribuidos en 360 m2 de vivienda y 40 m2 de porches exteriores. Cabe destacar, la enorme subida del precio de los materiales, lo que preña más de incertidumbre el poder establecer una cifra aproximada.

Una vez tenemos la parcela y el presupuesto de ejecución de material aproximado, podremos encargar a los arquitectos el proyecto de ejecución a presupuestar por las constructoras. Este variará en base a las calidades, condicionantes técnicos, método constructivo, etc.

Para tener un dato de partida, debemos estimar un coste mínimo de 1.250 euros/m2 (1.350 euros/m2 si cuenta con el certificado Passivhaus), por lo que para construir 400 m2 estaríamos hablando de un coste de construcción base de 500.000 euros y 540.000 euros para vivienda pasiva. Como apunte, cabe destacar que construir una casa pasiva solo incrementa un 5% el presupuesto, sin embargo, supone un ahorro anual de hasta el 90% en la factura energética.

Para tener una aproximación de los capítulos en los que se desglosa el coste de una vivienda unifamiliar de 400m2 de construcción normal, Talia nos pone de ejemplo un proyecto realizado por su estudio:

  • Actuaciones previas: 2.852,86 euros
  • Acondicionamiento del Terreno: 17.117,19 euros
  • Instalación de saneamiento: 9.727,80 euros
  • Cimentaciones: 26.657,92 euros
  • Estructuras: 34.459,81 euros
  • Cerramientos y divisiones: 29.203,89 euros
  • Revestimientos y falsos techos: 15.890,18 euros
  • Cubiertas: 16.220,18 euros
  • Aislamiento térmico e impermeabilizaciones: 34.842,36 euros
  • Pavimentos: 26.319,50 euros
  • Alicatados, chapados y prefabricados: 19.950,61 euros
  • Carpintería interior: 26.330,54 euros
  • Carpintería exterior: 52.894,92 euros
  • Vidriería y translúcidos: 9.634,26 euros
  • Cerrajería: 15.059,38 euros
  • Electricidad y domótica: 32.831,33 euros
  • Fotovoltaica: 9.562,63 euros
  • Iluminación: 5.004,21 euros
  • Telecomunicaciones e informática: 9.213,35 euros
  • Fontanería: 6.594,33 euros
  • Aparatos sanitarios: 7.763,53 euros
  • Climatización y agua caliente sanitaria: 26.657,92 euros
  • Instalación de ventilación: 9.119,81 euros
  • Hermeticidad: 8.652,13 euros
  • Protección: 1.870,73 euros
  • Pinturas y tratamientos específicos: 9.558,59 euros
  • Seguridad y Salud: 7.883,29 euros
  • Control de calidad y ensayos: 1.870,73 euros
  • Equipamiento: 18.264,32 euros
  • Jardinería y tratamiento del paisaje: 8.418,29 euros
  • Tratamientos exteriores: 14.498,17 euros
  • Gestión residuos construcción y demolición: 3.360 euros

Para este proyecto, el presupuesto total es de 518.284,76 euros, lo que supone un coste de 1.295,71 euros/m2. A este coste hay que añadirle el IVA. En el caso de autopromoción de primera vivienda es del 10%.

“Todos estos costes son una aproximación de este caso en concreto. Dependiendo de la parcela, deberíamos incrementar el gasto en función, por ejemplo, del vallado a realizar, teniendo en cuenta que no es lo mismo vallar un terreno en todo su perímetro que solo una parte. También podrían entrar otros gastos como una rampa de garaje, a partir de 5.000 euros, o una piscina (que para una casa de esas dimensiones suele empezar en los 15.000 euros), etc. Lo recomendable es contar con un extra del 5% del presupuesto, como hemos incluido en el cálculo final”, explica la directiva.

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Contratar un Arquitecto

Es esencial para que el proyecto salga adelante. El precio depende de su prestigio y del proyecto en sí. Es conveniente que el profesional conozca la normativa urbanística de la parcela, así podrá ajustarse a lo que marca la ley. “Él será quien desarrolle todas las fases requeridas: proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección de obra. Incluso asesorará en la documentación a aportar para la gestión de la licencia y demás trámites urbanísticos”, comenta la directiva.

El coste de contratación suele moverse del 5 al 10% del presupuesto de ejecución material. A este coste hay que añadirle el IVA que, al ser tratado como consultoría es del 21%.

Contratar otros técnicos necesarios

Además, hay que contratar un aparejador que lleve el control de la ejecución de la obra, así como un coordinador de seguridad y salud que garantice que se cumplen las medidas pertinentes para evitar accidentes. Otros costes a tener en cuenta son el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico del terreno. Estos costes suelen rondar un 2% del presupuesto de ejecución material. Del mismo modo que ocurre con la contratación del arquitecto, hay que añadir un 21% de IVA.

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Estudio de Gestión de Residuos

“Con el proyecto, se redacta el Estudio de Gestión de Residuos de la Construcción y Demolición (EGRCD) en el que se especifican las medidas a implementar para la correcta gestión de los residuos de la obra. Para ello, el propietario debe pagar el aval por la Gestión de Residuos y las medidas del EGRCD y la ocupación de espacio público al ayuntamiento, que se le devolverá en el caso de no ocurrir ningún problema al final de la obra. Si por el contrario sucede algún tipo de percance, lo deberá abonar la constructora. Este coste suele rondar del 0,50% al 1% del PEM del Proyecto”, expone Dombriz.

La Licencia urbanística

En el momento que se solicite (o bien se conceda, depende del ayuntamiento) la licencia para construcción de la vivienda, se pagan las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Este coste suele rondar el 5% del PEM, pero depende del municipio.

Otras tasas y gastos

Al finalizar la obra, se debe abonar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento, que estará entre el 0,5% y el 1% del presupuesto de ejecución material final de la obra. El ayuntamiento regularizará el desfase entre el presupuesto de ejecución de proyecto y el de la obra terminada.

Además, hay que prever el coste de escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son del alrededor del 0,5% del valor vivienda y el coste del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la declaración de obra nueva, que es el 1,5% sobre el valor del coste final. 

Por último, debemos añadir el alta de los suministros de agua, luz, telecomunicaciones y gas (si lo hubiera) y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar los 1.000 euros.

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Resumen

Para el caso planteado por la arquitecta, el desglose de la construcción de una vivienda unifamiliar  de alta calidad y eficiencia de 400 m2 sería el siguiente:

  • Compra de parcela + ITP del 6% o IVA al 21% (depende de quien venda)
  • Construcción de la casa: 518.284,71 euros + 5% = 544.199 euros
  • IVA construcción de la casa: (10% de 544.199 euros) = 54.491,90 euros
  • Arquitecto: (7% de 544.199 euros) = 38.093,93 euros
  • IVA Arquitecto: (21% de 38.094 euros) = 7.999,73 euros
  • Otros técnicos (2% de 544.199 euros) =10.883,98 euros
  • IVA otros técnicos (21% de 10.883,98 euros) = 2.285,64 euros
  • Licencia urbanística e ICIO (5% de 544.199 euros) = 27.209,95 euros
  • Licencia primera ocupación (1% de 544.199 euros) = 5.441,99 euros
  • Notaría, Registro y ADJ (2% de 544.199 euros) = 10.883,98 euros
  • Suministros y Cédula habitabilidad = 1.000 euros

Es decir, para construir 400 m2 de vivienda unifamiliar, en este caso de alta eficiencia energética y de muy buena calidad, necesitamos disponer de 702.418 euros, lo que arroja un precio de 1.756,04 euros/m2.

Para ilustrar la cuestión, KLIC Arquitectos nos muestra otro proyecto de similares características. A continuación se desglosa el presupuesto de ejecución de material:

A COSTE CONTRUCCIÓN
a.1 PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL_PEM_COA Málaga 578,319.40 €
a.2 CONTRUCTORA  
  Gastos generales +13% PEM 75,181.52 €
  Beneficio industrial +6% PEM 34,699.16 €
Total constructora 109,880.69 €
a.3 IVA PRESUPUESTO EJECUCIÓN CONTRATA_(PEC=a.1+a.2)  
IVA=+10% PEC 68,820.01 €
Total coste construcción 757,020.10 €
B TASAS E IMPUESTOS
b.1 Licencia obra +13€/m² 8,523.45 €
b.2 ICIO +3,8% PEM 16,904.72 €
b.3 Licencia 1ª Ocupación +10% b.1 852.35 €
Total tasas e impuestos 26,280.52 €
c.2 ARQUITECTO    
  Proyecto básico y ejecución   12,000.00 €
  Dirección obra   8,000.00 €
Total arquitecto 20,000.00 €
IVA (21%) 4,200.00 €
c.3 APAREJADOR    
  Estudio Seguridad y Salud    
  Dirección ejecución obra    
  Coordinación seguridad y salud    
Total aparejador 4,200.00 €
IVA (21%) 882.00 €
Total honorarios profesionales 29,282.00 €
F SEGURO VIVIENDA
f.1 Organismo de Control Técnico (Opcional) s/CYPE 2,463.30 €
f.2 Seguro decenal +0,96% PEM 5,551.87 €
Total seguro vivienda 8,015.17 €
G OTROS GASTOS (Estimados)
g.1 Estudio geotécnico  
g.2 Topográfico  
g.3 Libro del edificio   400.00 €
g.4 Notaría y registro +0,5% PEM 2,891.60 €
g.5 Alta suministros   500.00 €
Total otros gastos 3,791.60 €

 

TOTAL PRECIO PROMOTOR 824,389.38 €

Planos de una vivienda

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