La rehabilitación de edificios de viviendas ha ido ganando terreno en los últimos tiempos, aupada por los objetivos internacionales de eficiencia energética para las próximas décadas y, más recientemente, por la llegada de los fondos europeos que recibirá España a través del Programa Next Generation.

Según el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía que el Gobierno ya ha enviado a Bruselas, los 2.000 millones de euros europeos asignados a la rehabilitación de viviendas permitirán llevar a cabo medio millón de actuaciones hasta junio de 2026 y sentar las bases para alcanzar las 300.000 viviendas rehabilitadas por año en el horizonte del año 2030, multiplicando por 10 la cifra actual. La partida de la rehabilitación y la regeneración urbana es la segunda con más recursos de la estrategia (6.820 millones en total, incluyendo la regeneración de barrios y la creación de viviendas sociales), solo superada por los 13.203 millones destinados a impulsar la movilidad sostenible.

El motivo de esta apuesta millonaria por la rehabilitación se debe a que los edificios emiten un 36% del total de los gases de efecto invernadero y que demandan un 40% del consumo de energía. Además, en España el parque inmobiliario está tremendamente envejecido: hay más de 10 millones de inmuebles residenciales construidos entre 1950 y 1980, lo que significa que tienen entre 40 y 70 años. De hecho, un estudio de idealista afirma que el prototipo en España es el de una vivienda de 45 años y que se encuentra en la parte baja del ranking de eficiencia energética, con una valoración media de E.

Con estas cifras sobre la mesa, la banca quiere tener un papel protagonista en la apuesta por la sostenibilidad a través de la concesión de nueva financiación e incluso de la gestión de los fondos.

Como recuerda Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “los bancos están viendo que se trata de una oportunidad de negocio muy importante y lo tienen claro: quieren estar ahí”.

Desde la Asociación Española de Banca (AEB) también constatan el interés del sector financiero por participar en los planes de rehabilitación y explican que “para mejorar la accesibilidad de las viviendas, prepararlas para generar bienestar, reducir el coste de la factura eléctrica de las familias y propiciar un entorno urbano regenerado los expertos estiman una necesidad de fondos de más de 40.000 millones, muy por encima de la cifra que se maneja a nivel oficial para este fin. En definitiva, hará falta la colaboración público-privada, donde los bancos confían en desempeñar un papel fundamental”.

En esa misma línea, Cátia Alves, directora de Sostenibilidad y Responsabilidad Corporativa de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), afirma que “las entidades financieras podemos garantizar la distribución en el uso de estos fondos para que lleguen a la mayor cantidad de proyectos y puede ejercer de puente para evitar retrasos”.

Desde UCI insisten en que quieren “promover la concienciación de propietarios de inmuebles y del conjunto del sector inmobiliario para crear un presente y un futuro de hogares `green´: viviendas sostenibles, respetuosas con el medio ambiente, que se alimentan de fuentes de energía renovables, construidas para el confort y el bienestar y que nos permitan ahorrar en gasto doméstico (facturas de luz, gas, agua, calefacción…)”

Para ello, la compañía ha puesto en marcha un plan al que ha bautizado como ‘RER’ (Rehabilitación Energética Residencial), cuyo objetivo es “permitir y facilitar en un solo ‘pack’ todos los aspectos que hay detrás de un proceso de rehabilitación energética: desde los técnicos hasta gestiones con la Administración Pública para las ayudas y subvenciones, pasando por los trámites financieros. Además, ha firmado un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) para impulsar la renovación de edificios existentes a través de financiación a particulares y comunidades de propietarios que realicen inversiones en la renovación de edificios”.

De dónde viene el interés de la banca

El motivo principal de este creciente interés por los planes de rehabilitación está en el propio negocio bancario. Según recalca Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “como los bancos se dedican a prestar, cualquier cosa que se pueda financiar les interesa”, sobre todo si se trata de actuaciones de varias decenas de miles de euros.

Y es que con este tipo de operaciones la banca conseguiría varios objetivos a la vez: poner en circulación el dinero líquido que tiene parado actualmente, prestar importes elevados (que podrían alcanzar los 100.000 euros) y con operaciones cuyo riesgo de impago es inferior a la de otros préstamos como por ejemplo los de consumo (con una tasa de morosidad más alta).

Además, la participación de la banca en el proceso permitiría a España avanzar en los objetivos de rehabilitación a gran escala e impulsar el mercado de trabajo y el crecimiento económico, al menos durante unos años.

Según sostienen desde la patronal bancaria, “debemos considerar el efecto multiplicador sobre el empleo, especialmente pymes, que conlleva la adaptación de las viviendas”, mientras que la asociación hipotecaria destaca que “la rehabilitación de los inmuebles construidos tiene un enorme impacto. Estamos hablando de millones y millones de viviendas, que son el principal elemento económico y de consumo en lo que se refiere a la contaminación”.

El propio Gobierno estima que solo el plan de rehabilitación y regeneración urbana podría crear en torno a 180.000 puestos de trabajo y revertir al conjunto de la economía unos 13.500 millones de euros.

Los escollos que frenan actualmente la financiación

Pero la realidad es que todavía quedan muchos flecos pendientes antes de que la banca pueda convertirse en una catapulta para financiar e impulsar las rehabilitaciones. El responsable de idealista/hipotecas tiene claro que “va a haber mucho dinero para impulsar la rehabilitación, aunque todavía hay interrogantes. Habrá que ver qué se hace y cómo se hace finalmente”.

La primera duda que se están planteando los expertos es si merece la pena utilizar la fórmula de la hipoteca para cualquier tipo de reforma o rehabilitación. En este sentido, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española afirma que ve “difícil que se pueda utilizar un préstamo hipotecario para una obra como puede ser la reforma de una cocina o para rehabilitaciones de viviendas individuales destinadas a hacerlas más sostenibles, ya que se trata de cantidades de financiación bajas”. Muchos bancos, de hecho, suelen establecer unos importes mínimos a la hora de aprobar préstamos hipotecarios, por lo que no está claro si la hipoteca será la fórmula que se utilice cuando se trate de actuaciones menores.

Cuestión bien distinta es el caso de una comunidad de propietarios, donde el importe de la rehabilitación es mucho más cuantioso. Según los cálculos de UCI, el coste de una reforma integral de una vivienda individual ronda los 13.000 euros, aunque la cifra depende de la fecha de construcción del inmueble y de la reforma que necesite (si solo son los sistemas de calefacción, o si también se incluyen ventanas, suelos, fachada…). En cambio, la reforma de un edificio entero que incluya grandes cambios estructurales podría tener un coste de entre 50.000 y 100.000 euros, dependiendo del tamaño y de las necesidades concretas que tenga.

Sin embargo, la actual Ley de Propiedad Horizontal supone un gran escollo. Según los expertos, es necesario reformarla para dotar a las comunidades de personalidad jurídica y fomentar la financiación (ahora los préstamos a comunidades de propietarios sólo cuentan con la garantía personal de cada uno de los vecinos), y también para cambiar el obsoleto régimen de mayorías.

“Actualmente en términos de financiación existen las mismas dificultades que hace 20-30 años y el hecho de no tener personalidad jurídica es un problema tanto para la gestión del crédito por parte del banco como de cobro si hay un impago”, sostiene el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, quien insiste en que “es el momento de cambiar la ley”. Además, está convencido de que a corto plazo aparecerán “propuestas en este sentido para dar a estos préstamos una seguridad financiara que ahora no tienen”.

Al menos, el Gobierno ya ha dejado abierta la puerta abierta a una modificación en la Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España (ERESEE 2020) para que las comunidades tengan acceso a la financiación, ya sea pública o privada.

Según detalla el documento, “el predominio de la propiedad horizontal significa que en España -a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos- la toma de decisiones sobre la realización de obras ha de ser generalmente un proceso colectivo, en el cual deben ponerse de acuerdo los diferentes propietarios del inmueble –cada uno además con sus propias circunstancias económicas-, y esto resulta mucho más complejo que en el caso de otros países con predominio de la vivienda unifamiliar, donde la decisión corresponde en exclusiva al propietario, o de la vivienda social de propiedad pública o semipública, donde la decisión también es única”.

Dicho proceso colectivo de toma decisiones, continúa el texto, “está sujeto a unas reglas de acuerdo, incluyendo un régimen de mayorías según el tipo de obras a acometer, establecido, como se ha dicho, por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta complejidad también condiciona la solicitud y concesión de ayudas públicas para la rehabilitación en los edificios de vivienda colectiva, o la de los préstamos, pues estas comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica propia. En consecuencia, y a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal, que proviene del año 1960, ha sido retocada en varias ocasiones para facilitar las obras de rehabilitación (la última mediante la Ley 8/2013), aún queda margen para realizar algunos ajustes que permitan responder plenamente a las demandas de la sociedad actual”.

La potencial reforma de la normativa sería, según Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID), “un avance en la legislación para dotar de personalidad a un ‘ente’ que se mueve dentro de corsés, que hoy en día ya están suficientemente superados, pero que interpretaciones conservadoras de la Ley, impiden su desarrollo. Al poseer personalidad jurídica y capacidad de obrar consecuente, a la comunidad le sería mucho más fácil acudir al préstamo ante las entidades financieras, suprimiendo gran cantidad de papeleo para poder acceder al mismo”.

Al margen del cambio legislativo, otra de las incógnitas que los expertos ven necesario despejar es cómo se van a articular los préstamos para evitar un endeudamiento excesivo de los vecinos. “Este tipo de actuaciones son de un importe elevado, lo que significa que habría que ver la fórmula para evitar que los hogares acaben con un sobreapalancamiento, ya que al pago de la hipoteca habría que sumar la cuota del nuevo préstamo”, sostiene el responsable de idealista/hipotecas.

Villén también recuerda que será necesario analizar cómo se va a justificar el fin al que se va a destinar el importe del préstamo (en el caso de una hipoteca para la compra vivienda, por ejemplo, el fin es la adquisición, mientras que en una rehabilitación no se podrían justificar las obras hasta después de ser realizadas), y que todavía está por ver cómo se equilibran las condiciones atractivas para los consumidores y las garantías que necesitan los bancos.

“Si las hipotecas de media están sujetas a un interés del 1%, en el caso de los préstamos para reformas hablamos de entre un 4% y un 7%, así que se está investigando cuál es la mejor figura que permita proteger al banco y darle suficientes garantías al riesgo que asume, pero que también tenga un precio y unas condiciones razonables para los prestatarios”, aclara.

Además, los expertos insisten en que todavía está en el aire qué tipo de actuaciones van a ser subvencionables o qué porcentaje del importe de las obras se podrán cubrir con avales públicos, previsiblemente a través del ICO. En ese sentido, desde UCI insisten en que, aunque “se está hablando de la posibilidad de avales públicos para las financiaciones concedidas a las comunidades con el fin de fomentar la rehabilitación, pero es un instrumento aún muy poco desarrollado salvo algunos planes regionales”.

Por otro lado, los expertos también consideran necesario modificar la regulación financiera. “Es necesario que la regulación lo facilite rebajando el elevado consumo de capital para los bancos de este tipo de financiación. Un proceso que confiamos que se produzca”, sostienen desde la AEB.

En este sentido, el responsable de idealista/hipotecas recuerda que los préstamos consumen capital a los bancos (recursos propios), en función del riesgo de cada operación, lo que influye de manera directa en su rentabilidad. Por eso, Villén defiende un menor coste de capital en este tipo de préstamos para poder materializar el interés de los bancos por impulsar la rehabilitación de edificios y viviendas.