El sistema fiscal español en relación con la vivienda es muy variopinto. prácticamente todas las operaciones están gravadas. Por eso, en este artículo queremos analizar la tributación en el IRPF de diferentes situaciones relacionadas con los inmuebles, como son el alquiler, el subarriendo o los derechos reales, como el usufructo.

El economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra explica cómo tributar en el IRPF en las siguientes situaciones:

Alquiler de vivienda por parte del propietario

El contribuyente deberá tributar en concepto de rendimientos de capital inmobiliario en la base imponible general atendiendo a los rendimientos que obtenga por el alquiler de la vivienda.

El importe de los rendimientos se obtiene por la diferencia entre los ingresos y gastos deducibles. Los ingresos están constituidos por el importe que recibe el propietario en concepto de alquiler. Por otra parte, los gastos deducibles serán todos aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Por ejemplo, gastos financieros para la adquisición de la vivienda, amortización de la vivienda, seguros, … Es muy importante diferenciar entre los gastos de conservación y reparación y, aquellos, destinados a “mejoras “y ampliación de los inmuebles porque el importe que se puede deducir el contribuyente puede no ser la totalidad del pago de la factura en el primer año.

Además, es posible aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento obtenido cuando el inmueble se destina como vivienda habitual por parte del arrendatario. Salvo en ciertas ocasiones, como, por ejemplo, el alquiler de la vivienda por temporadas (DGT V0895-05) o que la vivienda esté alquilada a una empresa que la utiliza para destinarla a vivienda de sus empleados.

Subarriendo de la vivienda

En ocasiones, el arrendatario de una vivienda decide alquilar alguna de las habitaciones de la vivienda para obtener unos ingresos extraordinarios. En este caso, los rendimientos obtenidos pueden tener un concepto diferente pero la misma tributación que si se alquilara la vivienda. En consecuencia, cuando el arrendatario de una vivienda alquila una o varias habitaciones, deberá tributar por rendimientos de capital mobiliario en el IRPF y, al igual que sucede con los rendimientos de capital inmobiliario, en este caso, se sumarían en la base imponible general. Además, al igual que sucede cuando se alquila una vivienda, es posible deducirse todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de ingresos salvo la amortización del inmueble de acuerdo con la consulta vinculante (V0781-13).

En el caso de que el arrendatario pague una comisión al arrendador de la vivienda, éste deberá tributar por esos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Venta del inmueble

En este caso, el propietario puede obtener una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF que será necesaria conocer el importe de compra más gastos asociados (valor de la escritura en el caso de una herencia) para poder determinarla.

En el caso de que se trate de una ganancia patrimonial, deberá tributar en la base imponible del ahorro (tributando del 19 al 23 por ciento sobre el importe de la ganancia patrimonial). Además, dependiendo de si cumple o no los requisitos establecidos en la normativa tributaria, se podrá aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual.

Por otra parte, el propietario de la vivienda deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal cuando obtenga un beneficio de acuerdo con el Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble.

Derechos reales

Cada vez es más habitual que los ciudadanos posean derechos reales de inmuebles, por ejemplo, el usufructo de una vivienda cuando los padres deciden dejar la titularidad de los inmuebles a sus hijos.

Por una parte, cuando se produce la transmisión o extinción del derecho real se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la renta del usufructuario. En este caso tenemos dos situaciones habituales para determinar la ganancia o pérdida patrimonial.

  1. Que el inmueble esté generando rendimientos de capital inmobiliario por encontrarse alquilado. Pues bien, a la hora de determinar el precio de adquisición del derecho real, siempre y cuando se hayan deducido las amortizaciones para la determinación del rendimiento de capital inmobiliario del inmueble cuando estaba arrendado, será obligatorio minorar el importe de las amortizaciones.
  2. Que el inmueble no esté generando rendimientos de capital inmobiliario por no estar arrendado. En este caso, a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión o extinción del derecho real, en el precio de adquisición deberá minorarse el importe atendiendo al tiempo que haya transcurrido hasta su venta y no se haya alquilado y, por ende, no se obtuvieran rendimientos de capital inmobiliario.

Saldos de dudoso cobro

En ocasiones, el arrendador no percibe los ingresos por los alquileres durante un periodo largo de tiempo. En este caso, y siempre que se cumplan los requisitos recogidos en las leyes fiscales, podrá deducirse como gasto aquellas mensualidades que no hayan sido cobradas.