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A la hora de vender un piso heredado pueden surgir discrepancias entre los familiares implicados o con el comprador interesado, que solo busca una ganga. Desde la inmobiliaria de lujo Uxban ofrecen unos consejos para conseguir cerrar correctamente la casa. Destaca la figura del mediador familiar en la operación, gestionar los trámites burocráticos o conocer bien el mercado inmobiliario.

La situación provocada por el coronavirus ha supuesto que mucha gente se vea de repente con una herencia que gestionar por el fallecimiento de un familiar. Ante esta situación inesperada, la figura del mediador profesional inmobiliario se hace importante llegar a buen término si se desea vender la vivienda del difunto por parte de los herederos.

La actual situación del mercado inmobiliario en lo que va de 2020 ofrece una estabilidad de los precios y una moderación de las operaciones de compraventa. Los actuales precios de la vivienda usada se encuentran apenas un 1% por debajo de valores registrados hace un año, aunque si un 3,4% más frente a que se dio en julio. Mientas, las ventas de viviendas siguen en números negativos desde el comienzo del confinamiento por la pandemia, con caídas por encima del 30%, pero también lleva dos meses con incrementos mensuales superiores al 20%, lo que supone que poco a poco se vuelve a los niveles precovid

“Los pisos heredados en una situación ‘prime’, acondicionados y con precios ajustados a mercado se venden de uno a tres meses. En ubicaciones menos céntricas, se tarda un mínimo de seis meses”, destaca Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria de viviendas de alto standing.

Desde la firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto ‘standing’, ofrecen cinco claves básicas para llevar a cabo una venta efectiva de una vivienda heredada.

Despejar los trámites burocráticos

Una de las razones por las que hay tanta ansiedad en la venta del piso es que se cuenta con seis meses desde el fallecimiento del familiar para que se haga efectiva la liquidación de los impuestos relacionados con la herencia aceptada. Desde el Impuesto de Sucesiones- que dependa de cada Comunidad Autónoma- hasta la plusvalía municipal dictada por cada ayuntamiento. Aunque puede pedirse la ampliación al plazo de un año o el fraccionamiento de los pagos.

“Lo más cómodo es que desde la propia notaría y a través de la gestoría del cliente liquiden los impuestos y registren la adjudicación de forma telemática. Estos plazos son los que precipitan la venta de este tipo de inmuebles en aquellos casos donde existe falta de liquidez entre los adjudicatarios”, aclara el CEO de Uxban.

El mediador familiar frente al comprador oportunista

Una de las principales razones por las que un comprador oportunista considera atractivas las herencias es por el previsible enfrentamiento personal entre los herederos. Tristemente, cuando hay dinero en juego salen a la luz rencillas que no ayudan nada en la óptima venta de un inmueble. Por ello en muchas ocasiones se malvende como forma de evitar una mayor erosión de la relación personal.

“Por nuestra experiencia en la negociación y compra de este tipo de inmuebles recomendamos que entre los herederos se designe a una persona, que la llamamos mediador, para liderar el proceso. Cuando todos los herederos quieren participar en la negociación normalmente no acaba en buen puerto la venta. Este mediador será el único interlocutor con la parte compradora y aglutinará y encauzará los intereses de los diversos herederos, e incluso puede provocar la firma de un pacto precio entre todos con las condiciones por las cuales ninguno de ellos puede oponerse a la venta si reciben una oferta que cumpla con los criterios prefijados”, afirma Robles, que en estos años ha contado con varias experiencias de este tipo y que esta figura ha ayudado a resolver.

Acondicionamiento de la vivienda

Aunque la venta se realice por falta de liquidez para afrontar el pago de impuestos, convendría realizar pequeñas inversiones para presentar el producto al mercado de la mejor forma posible. Es la única vía para obtener un mejor precio respecto a otros inmuebles de similares características. Conviene vaciar la casa de todos los muebles y enseres de la persona fallecida, así como hacer una limpieza profunda.

“Todo inmueble que genera una primera mala impresión será objeto de mayores intentos de negociación a la hora de ofertar. Hay que preparar la vivienda para la venta, aunque la persona que lo compre vaya a hacer una reforma integral posteriormente”, comenta el CEO de Uxban.

Conocer el mercado inmobiliario

La oferta de viviendas está aumentando en los últimos meses, tras lo peor de la pandemia y que prácticamente paralizó el mercado. Mientras, la demanda de compradores está siendo algo menor ante la incertidumbre generada por la crisis, y no sabes si es el mejor momento para comprar. “Nos encontramos con un exceso de oferta que tardará varios meses en volver a la normalidad, aunque el plazo de venta varía en función de la ubicación y evidentemente del precio”, concreta Gonzalo Robles. “Las casas en localizaciones céntricas y a un precio razonable o ligeramente inferior al de mercado se puede vender rápidamente, entre uno y tres meses. En ubicaciones secundarias y con población cuya economía se ha resentido más, los precios deben estar bastante más por debajo de mercado para poder vender en menos de seis meses, si es lo que desean los herederos”, aclara.

Contar con buenos profesionales

“Como parte compradora pensamos que cuando hay un buen profesional inmobiliario intermediando en este tipo de transacción la probabilidad de llegar a un acuerdo de venta es mayor. Pero encontrar este buen profesional también requiere un tiempo de prospección, visitar varias agencias inmobiliarias y seleccionar aquella persona que además de transmitir confianza, tenga altos conocimientos de operaciones similares y, por tanto, de la situación actual del mercado”, enfatiza el experto inmobiliario.

Para aquellos que creen que no es necesario contar con la ayuda de un profesional en esta operación, por ahorrarse esa partida, Robles describe las dos situaciones más recurrentes:

Están los vendedores que consideran la casa heredada una joya porque están proyectando sus vivencias y emociones, por lo que salen al mercado con un precio muy alto; o aquellos que por desconocimiento de la realidad de la propia vivienda y de la situación real del mercado salen a la venta con precios muy por debajo de mercado.

 

El resultado es que los primeros no consiguen vender en el plazo para pagar los impuestos y el problema se extiende en el tiempo sine die. Los segundos sacan un rendimiento menor a la venta; y que si hubieran contado con un buen asesoramiento experto podrían haber pagado honorarios y recibir una cantidad mayor al mismo tiempo.