Vaya por delante que, desde que entró en vigor la nueva ley de alquileres en junio de 2013, en los últimos años no ha habido ninguna modificación sustancial desde el punto de vista legal. Eso sí, con un mercado al alza, es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la legislación vigente, y eso únicamente se consigue a través de lo que se plasme en el contrato de alquiler.

Para lograr su objetivo, es fundamental que el documento sea lo más completo posible. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal o la obligación de cumplir el primer año de alquiler al completo.

Con la idea de facilitar la tarea tanto a las dos partes que intervienen en un alquiler, Álvaro del Coso, de Lexperta Abogados, ha elaborado un contrato tipo actualizado en el que se recoge todo los aspectos importantes que deben regir la relación contractual y se evitan cláusulas controvertidas o directamente abusivas.

En primer lugar, para el experto es importante hacer referencia al estado de la vivienda. Como expone en la cláusula segunda de su modelo de contrato, “hay que hacer constar que la casa se entrega en buenas condiciones, previa comprobación del arrendatario, y adjuntar fotos para poder comparar el estado de la vivienda en el momento de la entrega y de la devolución”, aconseja.

Además, es interesante añadir que si en algún momento entrase a vivir en la propiedad una persona ajena al núcleo familiar directo del inquilino, debe ser notificado por escrito con antelación.

Respecto a la duración del contrato, y para aclarar uno de los puntos que más controvertidos en este tipo de acuerdos, se establece que aunque la duración del alquiler es de un año –ampliable a tres con sus correspondientes prórrogas legales–, el inquilino puede marcharse siempre y cuando hayan transcurrido más de seis meses de contrato, avise con al menos 30 días y “abone una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año”, explica el abogado.

Esta renovada versión de contrato de alquiler también incorpora la posibilidad de instar demanda de desahucio para el caso de que el arrendatario deje de pagar la renta, por ejemplo, a partir del día 10 del mes en que el arrendatario hubiera cometido el impago. “La ley permite instar la demanda de desahucio a partir del primer mes , pero no aclara a partir de qué día”, puntualiza Del Coso, que reconoce que “los tribunales agradecen que ese aspecto esté clarificado”.

También se incluye un interés de demora por cada día que pasa desde la finalización del contrato sin que el arrendatario haya devuelto la vivienda, en este caso se establece que el inquilino “deberá abonar al arrendador una indemnización diaria desde dicha fecha hasta el completo desalojo de la vivienda equivalente al doble de la renta diaria”.

Otro de los puntos controvertidos que trata de resolver este contrato modelo es a quién le corresponde la contratación del seguro. Si bien, según apunta Del Coso, “no existe obligación legal de que el arrendatario deba contratar un seguro, tenemos que tener presente que el arrendador tampoco tiene la obligación de asegurar las pertenencias, electrodomésticos y mobiliario que los arrendatarios hayan traído consigo”.

Es más, “tampoco tendrá que responder por los desperfectos que sus inquilinos causen, como por ejemplo, dejar un grifo abierto e inundar la casa del vecino”. De hecho, este tipo de situaciones podrían derivar en responsabilidad hacia el propietario del inmueble. Con la contratación de un seguro, ya sea por parte del propietario o del inquilino, se busca evitar este tipo de eventualidades.

Por último, aclara que la firma de un contrato de arrendamiento genera la obligación de liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el llamado ITP de alquiler. Esta tasa era prácticamente desconocida para los inquilinos hasta que hace aproximadamente un año algunas comunidades autónomas como Madrid o Catalunya comenzaron a exigir su pago.

Aunque el experto consultado por idealista/news explica que el sujeto pasivo es el arrendatario, “el arrendador podría ser considerado responsable subsidiario si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario justificación del pago del impuesto.

Como última recomendación, nuestro experto recuerda que aunque la mayoría de las comunicaciones entre arrendador y arrendatario se realizan por email, no siempre podrían ser utilizadas como prueba en un hipotético conflicto judicial. “La acreditación en juicio de dichas comunicaciones requiere de algo más que la aportación de dichos emails impresos”, advierte.

Por eso, para facilitar la acreditación posterior en un procedimiento judicial, propone “indicar en el contrato la cuenta de correo electrónico de ambas partes y utilizar sistemas de acreditación de dichas comunicaciones que garantice la autenticidad de las comunicaciones y de su contenido, y que de constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegra y del momento en que se hicieron”. De lo contrario, es más efectivo el burofax de toda la vida.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda

Modelo de contrato de alquiler de vivienda con avalista