Bundestag / Wikimedia commons

Bundestag / Wikimedia commons

El mercado inmobiliario en Alemania vive un ‘boom’ sin precedentes. Los alquileres suben con fuerza especialmente en las grandes ciudades al calor de la buena situación económica y de los tipos en mínimos. La situación está llegando a crear problemas de acceso, especialmente entre los jóvenes, en núcleos como Múnich, Berlín, Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno para enfriar el mercado como conceder subvenciones e impedir que los alquileres suban más de un 10% en zonas concretas no han tenido el efecto deseado y están a la espera de que se pronuncie el Tribunal Constitucional.

Pero ¿por qué se han visto obligados a intervenir en el mercado del alquiler? La respuesta está en que la fortaleza económica de la primera potencia europea está impulsando la demanda y, con ella, los precios. La locomotora germana avanza a velocidad de crucero. Ha crecido en 13 de los últimos 14 ejercicios, mientras el mercado laboral encadena ya una década de máximos anuales de población empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y bajando. Además, los salarios y las pensiones están subiendo con alegría y batiendo a la inflación.

Alentado por esta fortaleza económica, y con los tipos de interés en la eurozona en el 0%, el mercado inmobiliario alemán lleva ya varios años de creciente dinamismo. Algunos expertos hablan incluso del riesgo de burbuja y el propio Bundesbank reconoce que hay especulación, aunque en su último informe no percibe excesos crediticios y habla de riesgos limitados.

El precio en las grandes ciudades

El buen momento económico que vive Alemania está detrás de la subida del precio del alquiler, que avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres décimas más que en 2016), según la Federación Alemana de Inquilinos.

Según el Índice de Arriendos del instituto de investigación F+B, la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su área metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin incluir gastos de comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir la electricidad, la limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto de basuras e incluso las máquinas quitanieves).

Stuttgart sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área metropolitana) y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43), Düsseldorf (8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín este (6,40). No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas el precio del alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente los 12 euros por m2.

Las medidas contra el alquiler desbocado fracasan…

El Gobierno liderado por Angela Merkel, consciente de la subida de precios que está viviendo la vivienda, ha puesto en marcha una serie de medidas para evitar el recalentamiento del mercado. En los últimos años, la Administración ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según la Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica “ofensiva” en este ámbito. Según sus cálculos, hacen falta un millón de viviendas de este tipo y se deberían construir unas 80.000 al año para atajar las subidas de precios.

En Berlín, una de las ciudades con más problemas, las autoridades iniciaron en 2016 un programa para promover la construcción de vivienda social. Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende que los alquileres de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención de 6-7 euros/m2.

Sin embargo, la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como “tenso” y si la vivienda no se había reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios de pisos vacíos. 

El freno de los alquileres, una medida propugnada por los socialdemócratas que gobernaban en coalición con el partido conservador de Angela Merkel, ha tenido sus luces y sombras. Diversos estudios publicados en los últimos meses han atestiguado que la normativa no ha conseguido atajar el galope de los precios.

Partidos políticos y ONG han denunciado que el freno no ha cumplido su objetivo y han exigido mejoras urgentes…, y no han sido los únicos. Pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, la Federación Alemana de Inquilinos determinó que no había funcionado. Su presidente, Franz-Georg Rips, tachó de “insatisfactoria” la acción del Ejecutivo alemán para frenar las subidas de los alquileres. A su juicio, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es farragosa y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.

… Y llegan al Constitucional

Las dudas sobre el ‘freno a los alquileres’ no solo invaden a inmobiliarias y propietarios, sino que también ha llegado al terreno legal. La Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad el pasado septiembre y, a raíz de una querella entre un propietario y un inquilino, preguntó al Tribunal Constitucional Federal sobre la legalidad de esta medida. Según su argumentación, la medida trata de forma diferente a personas que viven en zonas distintas de una ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna. El Constitucional debe ahora fallar al respecto.

Ahora, y tras aceptar a trámite la demanda, “el tribunal debe decidir tan pronto como sea posible si el freno del precio del alquiler viola la Ley Básica”, recuerda Jürgen Michael Schick, presidente de la asociación inmobiliaria IVD.

La picaresca pone la puntilla a los precios

A pesar de que la mayor economía europea proyecta al exterior una imagen de rigurosidad y cumplimiento, la picaresca y el fraude también se dan en su mercado inmobiliario. Algunas grandes empresas controlan cientos de pisos de alquiler en las grandes ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer condiciones muy desventajosas -si no ilegales- para los inquilinos.

Por ello, ni consumidores ni inversores suelen fiarse, a no ser que vayan de la mano de un experto en la materia. ¿Y de cuánto dinero estamos hablando? Los agentes inmobiliarios -mediadores casi imprescindibles en Alemania- cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste al que se suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres meses de alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está extendiendo: equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al término del contrato.

De todo el país, donde más rápidamente están subiendo los alquileres es en el norte y en el este, que son las zonas menos desarrolladas, y por supuesto en ciudades como Berlín, cuyo éxito está atrayendo a personal cualificado de fuera está azuzando el mercado, generando un intenso y controvertido proceso de gentrificación. La capital es, de hecho, la ciudad favorita de Europa para la inversión inmobiliaria de los últimos años, un título que ha llevado aparejado una presión adicional sobre los precios.

“Una oferta de trabajo atractiva conlleva una demanda de vivienda, el mercado inmobiliario se estrecha e impulsa unos alquileres ya de por sí en ascenso”, explica Bernd Leutner, gerente de F+B. En la capital, agrega, las rentas tanto de casas antiguas como de nueva construcción “han crecido claramente por encima de la media”.

Además, la Federación Alemana de Inquilinos vaticina que la tendencia al alza está lejos de tocar techo y prevé encarecimientos cercanos al 5% en los próximos años, tasas que en las grandes ciudades podrían alcanzar el 10%.

Con todo, y a la vista de las ampollas que ha levantado la regulación y de los nulos frutos que han dado sus límites a los precios, todo apunta a que Alemania no es un ejemplo a seguir en materia de alquiler.