Fuente: Unsplash/ @unitednations

Fuente: Unsplash/ @unitednations

Existe la creencia de que durante la actual recesión económica causada por el covid-19 los precios de las propiedades deben bajar. Pero entonces, ¿por qué los compradores luchan por encontrar (buenas) propiedades con descuento en los portales inmobiliarios? ¿Por qué no se ve que los precios disminuyen significativamente? En este artículo Raf Jacob, economista especializado en finanzas y miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario y profesor en el Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, analiza varios puntos a tener en cuenta a la hora de comprar en un futuro próximo.

La realidad es que: 

  • Los portales inmobiliarios son para muchísima gente la principal herramienta de búsqueda. Su desventaja es que no muestran los precios de transacción acordados entre el comprador y el vendedor a tiempo real, sino ofrecen precios solicitados y generalmente sobrevalorados. Hoy en día, los precios de cierre están (más que antes-) por debajo de los precios solicitados. Expongo ejemplos más adelante. La recesión económica actual ha reducido la demanda local y extranjera de vivendas, mientras que por el lado de la oferta algunos propietarios necesitan dinero y están dispuestos a vender rápidamente, con un descuento. Esto otorga más poder para el comprador y una presión de precios a la baja.
  • Algunas de las empresas de tasación, que trabajan para los bancos cuando se solicita una hipoteca, han empezado a bajar sistemáticamente las tasaciones de sus propiedades. Conversando con la dirección de una gran «tasadora» a principios de julio, han instruido a sus equipos para aplicar un factor de corrección universal de -6% a -13% en todas las valoraciones. ¿Por qué? La ausencia de los últimos datos de mercado comparables (pocas transacciones, pocos datos) y las perspectivas macroeconómicas de un PIB en retroceso y un aumento del desempleo.
  • Un renacimiento de las propiedades fuera del mercado. Las mejores ofertas a menudo no se publican. Los vendedores que necesitan dinero pero con discreción, recurren primero a su red de confianza. Imagina que vas de compras durante las rebajas y puedes entrar en la tienda unos días antes de que a todos los demás les dejen. Suelen ser  negociaciones largas y complicadas, pero con preparación, una estrategia sólida, empatía y persuasión, conseguimos cerrar tratos fantásticos para nuestros compradores. 

¿Por qué los precios de las propiedades siguen sobrevalorados?

Las agencias inmobiliarias compiten por los pisos. En lugar de competir ofreciendo un mejor servicio, muchas agencias (sobre-)prometen al vendedor que venderán la vivienda por más. En un mercado inmobiliario sensato, éstas deberían trabajar para rebajar las expectativas del vendedor durante todo el proceso que dura la venta y según las opiniones y valoraciones de los candidatos compradores.

El covid-19 les obliga ahora a hacer una doble corrección: la promesa excesiva y adecuarse a los precios de mercado actuales más bajos. Muchas agencias no se atreven a dar a sus clientes estas malas noticias y los pisos se mantienen en su cartera mucho tiempo demasiado caros para el mercado. Las propiedades en Barcelona que estaban sobrevaloradas en un 5% en marzo y aquellas que desde entonces no se han vendido probablemente lo estén entre un 10 y un 15% a día de hoy.  

Las agencias vieron una actividad de compra bastante fuerte en junio y julio y rápidamente asumen que esta será la nueva normalidad post confinamiento Covid-19. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios no recomiendan a los propietarios que bajen sus precios. Lo más probable es que estos compradores sean parte de la demanda que se puso en espera durante el confinamiento, es decir, personas que compraron poco después del confinamiento porque iban a comprar de todos modos (por ejemplo, contrato de «arras» firmado, necesidad de mudarse, situación personal, …). Las perspectivas económicas me hacen pensar, sin embargo, que no se trata de una demanda futura sólida.  

Seis años de descenso del PIB condensados en  12 meses del 2020,  e ignorados por la mayoría de los propietarios de viviendas. El PIB de España caerá más en 2020 (-10 a -15%, según las previsiones) que durante los seis años de la crisis anterior 2008-201 Y sorprendentemente, los vendedores siguen subestimando el impacto que tendrá la recesión actual. Los vendedores no bajan sus precios todavía y primero quieren ver lo que sucederá, lo que harán los demás.

Estarían mejor si aceptaran un precio más bajo hoy en lugar de esperar a que todos los demás empiecen a bajar los precios. Los nuevos brotes de Covid-19 prohibirán una rápida recuperación económica y la crisis económica durará más tiempo que el Coronavirus. Octubre-marzo será un período muy duro para la economía y el empleo. Desafortunadamente habrán más empresas que cerrarán.

Aunque, la recuperación podría ser más rápida que en la crisis anterior. Europa ha actuado con determinación y el plan de apoyo de 750.000 millones de euros no se ha visto, tanto en términos de cantidad como de rapidez de la intervención. Pero seamos realistas, con la recesión, el aumento del desempleo y la incertidumbre, mucha gente cancelará sus planes de compra mientras que otros tendrán que vender por necesidad. 

Cómo comprar más barato

Los “chollos” ya han bajado pero en su mayoría no son visibles. Si te tomas en serio la compra de la casa de tus sueños, un piso de inversión o un cambio de alquiler a la propiedad, debes prepararte bien y empezar a buscar oportunidades. Sin prisa, con precaución, con un buen plan. El buen asesoramiento es hoy más importante que nunca.