El Consejo de Construcción Verde, que gestiona el certificado LEED, nació en 1998 fruto de la iniciativa privada de cuatro empresas pioneras que se acercaron un año antes al USGBC, entonces con base en San Francisco. Es el primer Consejo LEED de España y Europa, y es el tercero del mundo después del USGBC y JapanGBC.

En los últimos años, LEED se ha centralizado en un sistema en la Nube llamado LEED-ONLINE, por el cual cualquier edificio se puede certificar sin la intervención de los Consejos nacionales en cualquier país del mundo.

Aurelio Ramírez, presidente del Consejo de Construcción Verde en España, nos acerca las ventajas de este certificado, muy arraigado en nuestro mercado inmobiliario.

¿Qué significado tiene un inmueble con certificado LEED?

Es un reconocimiento internacional del USGBC, como tercera parte independiente, de los logros en altas eficiencias, conseguidos en sostenibilidad, tanto por parte de los edificios como en desarrollos urbanos (barrios, planes parciales, especiales…). LEED certifica la excelencia en sostenibilidad.

Los edificios acabados y funcionando deben de demostrar que han superado con pruebas reales de implantación (no documentación), los umbrales mínimos marcados por LEED, en los 12 prerrequisitos que son obligatorios, y en al menos 40 puntos de los 110 que son voluntarios.

Esta puntuación se reparte en los nueves Campos LEED: Proceso Integrado de Proyecto y Construcción, Localización y Transporte, Parcela Sostenible, Eficiencia en Agua, Energía y Atmósfera, Materiales y Recursos, Calidad Ambiental Interior, Innovación y Regionalidad.

Según igualen o superen las puntuaciones, obtienen los niveles de certificación: con 40 puntos reciben el Certificado; con 50, Plata; con 60, Oro; y con 80, Platino.

LEED aporta a los sectores en donde se implanta, rigor, disciplina y estructura en el planeamiento, diseño, proyecto, contratación y construcción para las estrategias en sostenibilidad que se persigan como objetivo a implantar.

¿En qué medida este tipo de certificado atrae a los inversores?

LEED ayuda a mejorar el resultado final en los edificios. Su valor es mayor, ya que al ser un inmueble que gasta menos por año en su operación y mantenimiento, financieramente vale más. Por eso los edificios LEED, y sobre todo los Platino, son muy buscados por los fondos de inversión inmobiliaria REITs-SOCIMIS.

Además, los riesgos en Responsabilidad Civil para los propietarios de edificios LEED se reducen; se trata de inmuebles que están más vigilados y controlados durante todo su proceso de desarrollo, con lo cual la gestión de riesgos mejora. Eso lo saben las aseguradoras, que les otorgan primas más baratas.

¿Cuáles son las principales ventajas que tiene este certificado que no se pueden encontrar en otros como BREEAM, VERDE o WELL?

El certificado LEED es el decano de los sistemas (1998) tanto en Europa como en España, con lo cual es el que tiene mayor experiencia en la implantación real en el mercado.

Es importante conocer el origen de los certificados. LEED lo crea el USGBC, asociación privada de empresas del sector de la edificación, con el fin de ser una herramienta de autotransformación de la propia industria hacia la sostenibilidad, con criterios de libre mercado, libre competencia y libre intercambio. De manera que los edificios tienen que ser rentables para los que los construyen, gestionan y mantienen, tener un menor impacto en el medioambiente y ser mejores y más saludables para las personas que viven o trabajan en ellos.

LEED es igual en todos los países del mundo, lo cual es una gran ventaja, tanto para los constructores y los que prestan servicios de certificación como para los que fabrican materiales, productos y equipos alineados con LEED.

A diferencia de los otros sistemas, LEED certifica el edificio acabado y funcionando, no certifica documentación escrita, ni gráfica sobre el edificio. Asimismo, contribuye y ayuda al logro de la implantación de las políticas de ESG-Responsabilidad Ambiental, Social y de Buen Gobierno corporativo de grandes multinacionales y corporaciones.

Esta certificación no precisa de certificadores ni de asesores homologados externos. En LEED se certifica desde hace muchos años a través del sistema en la nube LEED-ONLINE, accesible desde cualquier lugar del planeta.

¿Desde que un promotor toma la decisión de optar a este certificado hasta que lo consigue, cuáles son los pasos que tiene que seguir?

El sistema está preparado para que los promotores consigan la certificación solos o con el apoyo de los consultores externos del mercado que quieran contratar. LEED es un sistema libre y abierto.

La certificación LEED se otorga al edificio acabado y funcionando (hasta después de 10 meses de la recepción inicial) y siempre al propietario o promotor. Pero no certifica la documentación del proyecto de ejecución.

Una vez conseguido el certificado, ¿hay una reevaluación posterior?

En los edificios que se certifican LEED:BD+C e ID+C, es decir, inmuebles de nueva planta o con gran remodelación, o relativos a la implantación de interiores nuevos o en espacios existentes, lo que se certifica es el activo, como un producto inmobiliario acabado, y la certificación es ya para toda la vida.

No obstante, el propietario del edificio puede recertificarlo de forma voluntaria o puede implantar el sistema LEED-ARC en conjunción con plataformas de sensores e inteligencia artificial en la nube, para llevar la recertificación del edificio en continuo.

La certificación LEED:BO+M, operación y mantenimiento en edificios existentes, es válida por tres años desde su obtención, perdiéndose si no se renueva pasado ese plazo.

¿En qué medida ha afectado la pandemia al proceso de certificación?

Los edificios que completan la certificación cada año en España ya llevan estancados tres años, con lo cual se prevé una disminución en su número.

Sin embargo, los efectos negativos del covid-19 no se han detectado todavía ya que se mantiene la inercia de lo que viene de años anteriores; se verán al final de 2021 y durante 2022 y siguientes, ya que los procesos de certificación LEED duran entre dos y cuatro años.

La pandemia ha generado en algunas empresas del mercado una sensibilización hacia los aspectos de la sostenibilidad que tienen que ver con el bienestar y la salubridad de las personas. En LEED hemos creado el Protocolo LEED:Re-Entrada, para adecuar a los edificios a la lucha contra la propagación del virus dentro de ellos, bajo LEED-ARC.

Desde que se introdujera este certificado en España, ¿cuál ha sido su evolución?

Desde 1998 se han registrado LEED 987 edificios (a 26 de abril de 2021), de los cuales 495 han logrado la certificación. Las tasas de éxito oscilan entre el 35 y el 50%, lo que le otorga un alto valor de mercado. Actualmente se están registrando LEED entre 100 y 150 edificios al año, y se están certificando de 50 a 80 inmuebles.

Con estos números, que a ojos de profanos pueden parecer muy modestos, España lidera por segundo año consecutivo (2019-2020) el ranking europeo por delante de Alemania, Italia y Suecia, y ha escalado al octavo puesto a nivel mundial.

Por tipología de los edificios certificados, las oficinas (63%) claramente mandan, seguidas del sector logístico (13%) y ‘retail’ (10%). Este último ha perdido su segundo puesto debido al cambio de modelo comercial. El 14% restante se reparte entre los sectores dotacional, hotelero, educativo, residencial, centros de procesos de datos y edificios de salud.

Si hablamos de localización, Madrid (56%) lidera, seguida muy de lejos por Barcelona (28%) y Bilbao (4,6%). Claramente refleja la realidad de la dimensión de los mercados inmobiliarios en sus respectivas zonas metropolitanas. Hay 34 provincias españolas con edificios LEED.

LEED es una iniciativa y un éxito del sector privado en nuestro país, ya que el sector público representa una efímera y testimonial presencia, que no llega al 6,4%.

Un valor añadido adicional de LEED es que es un sistema único e igual en todos los países, algo que no ocurre con otros certificados, que son distintos dependiendo del país y/o región geográfica del mundo en donde se encuentren.

¿Qué sector da más valor al LEED, el de oficinas o el ‘retail’?

El sector de las oficinas. Los grandes jugadores en certificados LEED en España son, por este orden, Merlin Properties, Inditex, BBVA, Santander, Axiare, Colonial, GMP, UBS y Montepinos. Hay más de 360 empresas involucradas con proyectos LEED en nuestro país.

¿Cómo cree que será su penetración con los nuevos desarrollos urbanísticos previstos, como Madrid Nuevo Norte?

LEED Ciudades y Comunidades, que se emplea en el desarrollo de nuevos barrios como el de Madrid Nuevo Norte, no ha sido utilizado para la redacción del planeamiento de esta nueva área de la ciudad. Tampoco sabemos que haya sido empleado otro sistema de otra organización. Por lo tanto, la penetración de LEED en este y otros desarrollos (Mahou-Calderón, Campamento…) dependerá lógicamente de los actores del mercado.

En términos de rendimiento económico, ¿qué supone para los edificios tener LEED?

Los edificios LEED se venden (1.841€/m2 más) y alquilan (121€/m2 más) más caros que otros de similares características, tienen unas tasas de ocupación mayores (4,1% más) y la productividad de sus empleados aumenta (entre un 2% y un 40%).

Desde 2005 los fondos de inversión inmobiliaria REITs-SOCIMIs están invirtiendo en edificios LEED antes que en otro tipo de inmuebles a igualdad de ratios económicos, ya que estos al gastar menos en operación y mantenimiento por año adquieren más valor como activo.