La evolución de los alquileres de viviendas en España está en boca de todos. Expertos y afectados no paran de hablar de lo caro que están los precios y que nunca han estado tan caros como ahora. Según los datos de idealista, ‘solo’ 10 distritos de Madrid han superado los precios máximos que se marcaron en plena burbuja. Los otros 11 aún tienen recorrido frente a máximos. En la Ciudad Condal, sin embargo, solo Nou Barris se mantiene aún por debajo de niveles precrisis.

Mientras los precios de los arrendamientos en España han subido una media del 18,4% interanual a cierre del año pasado, las rentas han evolucionado de forma dispar en las dos grandes ciudades del país. Según el informe de alquiler 2017 publicado a comienzos de año por idealista, los alquileres en Madrid capital subieron un 7,9% interanual frente a una caída en Barcelona del 2,4% frente a 2016.

El precio de los alquileres está cada vez más en boca de todos, ya no solo de inquilinos y buscadores de un próximo alquiler: “Las rentas no paran de crecer en los últimos meses” o “Los precios para alquilar están más caros que nunca” son solo algunos ‘mantras’ que circulan por redes sociales y medios. Y pese a que de forma generalizada puede verse así, los precios en los distritos de Madrid y Barcelona siguen evolucionando de forma diferente desde el precio que registraron en plena burbuja inmobiliaria hace 10 años.

Madrid: La almendra central toca máximos, la periferia aún no 

La capital marcó su precio más alto de arrendamiento por metro cuadrado de la serie histórica a cierre de 2017 cuando marcó 15,5 euros/m2 de media, hasta un 12,5% más alto que los precios dados durante plena burbuja inmobiliaria, allá por 2007 y comienzos de 2008.
 

Los distritos de la almendra central, dentro de la conocida circunvalación M-30, son los que se han tirado de este alza de los alquileres en Madrid y se han recuperado mejor tras lo peor de la crisis. En alguno de los últimos cuatro trimestres han superado el mayor precio que registraron durante el boom de la vivienda, que también llegó al mercado del alquiler.

Tetúan (17,1%) y Retiro (11,8%) han encabezado esta recuperación de precios del alquiler con porcentajes de dos dígitos frente a los precios de hace 10 años, y ya se encuentran en 15,3 euros/m2 y 15,9 euros/m2, respectivamente. 

Pero no son los distritos más caros de Madrid: Centro (19 euros/m2), Salamanca (18,5 euros/m2) y Chamberí (17,1 euros/m2) copan el podio y han acumulado un incremento de los arrendamientos frente a la burbuja de un 5,4%, un 9,5% y un 5,1%, respectivamente.

Al resto de distritos de la almendra central de la capital con alquileres altos, es decir Chamartín (7,4%), Moncloa-Aravaca (4,9%) y Arganzuela (4,5%) se han unido dos distritos de la periferia norte como Barajas (1,1%) y Fuencarral-El Pardo (1%). En el último trimestre de 2017, ambos distritos marcaron por primera vez un precio medio del m2 más caro que en 2007/2008, con 12 euros y 12,2 euros/m2, respectivamente.

Frente a estos datos en positivo, los distritos de la zona este y sur de Madrid aún registran alquileres por debajo de las rentas máximas que se alcanzaron entre finales de 2007 y el verano de 2008, cuando aún no éramos conscientes de lo que se venía encima.

San Blas y Villa de Vallecas (ambos con un -12,5%) y Vicálvaro (-10,8%) son los distritos que marcan los alquileres más bajos respecto a los máximos de hace 10 años. Las zonas más baratas de Madrid capital para alquilar son Vicálvaro (9,7 euros/m2) y Villa de Vallecas (9,9 euros/m2), los únicos de la capital por debajo de los 10 euros/m2.

Con una tendencia al alza de precios, pero aún con recorrido al alza están Puente de Vallecas, Usera (ambos con -9,1%), Villaverde (-8,4%) y Moratalaz (-8,3%). Cada vez más cerca de igualar el precio medio de euro/m2 de su zona están Carabanchel (-6,1%), Latina (-5%), Ciudad Lineal (-3,2%) y Hortaleza (-0,1%). Este último prácticamente ya iguala los alquileres previos al estallido del a burbuja inmobiliaria.

Barcelona: Nou Barris, la excepción a unos alquileres en al alza

El mercado del alquiler en la Ciudad Condal es más dinámico que el resto del país. La recuperación de la economía, impulsada por el turismo y unida a la singularidad geográfica de Barcelona, ha tirado de la recuperación de los precios de los alquileres antes que en el resto de España, incluso por delante de Madrid.

La situación política que reina en Cataluña desde después del verano pasado ha dejado los precios a finales de 2017 por debajo de los máximos de alquileres ya alcanzados en los 12 meses previos a octubre de 2017 y por encima de 2007, con solo una excepción: Nou Barris, cuyos alquileres se mantienen un 3,3% inferiores a los de hace 10 años.

El precio medio del alquiler en Barcelona cerró el año en 17,5 euros/m2, una caída del 2,4% frente a 2016, y hasta de un 4,3% por debajo del máximo alcanzando en el tercer trimestre del año cuando llegó a los 18,3 euros/m2, nunca vistos hasta entonces. Sin embargo, pese a estos dos descensos, los alquileres fueron un 15,7% superiores en 2017 a los de hace 10 años, y manteniéndose como el distrito con los alquileres más asequibles.

Si Nou Barris es el único distrito que aún se mantiene por debajo de precios burbuja, Sant Martí es el contraste. Sus alquileres se han disparado de media un 36,7%. De los 14 euros/m2 que rondaba entre 2007 y 2008, ahora se encuentra en 19,2 euros/m2, cerrando el año como el distrito más caro de Barcelona.

Cerca de San Martí, se encuentra Ciutat Vella, con 18,9 euros/m2 en el 4º trimestre de 2017. Unos números que dan un 3,2% más en los alquileres frente a la época de previa al estallido de la burbuja. A comienzos de 2017, este distrito llegó a superar los 20 euros/m2, (20,6 €/m2 exactamente).

Los alquileres en otros distritos como Grácia (13,1%) y Sarrà-Sant Gervasi (10,2%) han crecido por encima de los dos dígitos comparado con hace 10 años, superando lo peor de la crisis, y cerrando 2017 con 16,1 €/m2 y 16,8 €/m2, respectivamente. Ambo llegaron a ponerse por encima de los 17,5 euros/m2 antes del estallido de la crisis política catalana.

Completa la terna de distritos caros Eixample con 18,1 euros/m2, lo que supone un 5,9% más que el periodo 2007-2008. En ensanche de la Ciudad Condal llegó a colocarse en 19,5 euros/m2 entre julio y septiembre pasados.

El resto de distritos también acumulan mayores alquileres que los vividos en plena burbuja: Sants-Montjuïc (9,1%) Horta Guinardó (5,7%), Sant Andreu (5%), Les Corts (1,8%).