Alberto Gómez Agustino es el director de hipotecas y seguros de ING España. En una entrevista a idealista/news explica que en los últimos meses el mercado se ha visto impulsado por los bajos tipos de interés y las nuevas necesidades de los ciudadanos tras la pandemia, aunque alerta de que los fuertes crecimientos actuales no podrán mantenerse en el tiempo. También cree que es complicado que las hipotecas se puedan abaratar más, por lo que sugiere que estamos en el mejor momento para firmar un préstamo para la compra de vivienda. Y afirma que las hipotecas fijas seguirán ganando la batalla a las variables. 

¿Cómo está actualmente el mercado hipotecario?

El mercado hipotecario está teniendo un crecimiento excepcional. A cierre de agosto, que son los datos que publica el Banco de España, se han conseguido un 50% más de hipotecas que en 2020 y un 40% más que en 2019. Es decir, no es solo comparado con el año de la pandemia. Está en un estado de salud y de forma estupendo.

¿Por qué crece tanto?

Pensamos que hay tres motivos de ese crecimiento tan excepcional: el primero, que se está dando salida a los ahorros acumulados durante el confinamiento. En segundo lugar, la aparición de nuevas necesidades en la vivienda, con mayores necesidades de espacio y, sobre todo, de espacios exteriores. Y, en tercer lugar, los tipos de interés están bajos y hacen que tengamos los precios de hipotecas más bajos de la serie histórica, lo que facilita el acceso a la financiación.

Dicen que puede ser un año récord de concesión…

Es difícil predecir cómo evolucionará el futuro. Pero creo que sin duda va a ser un año récord, aunque de manera estructural el mercado no puede seguir creciendo a niveles del 40% o 50%.

¿Podríamos ver caídas en 2022?

Seguramente lo que veamos sea una pequeña corrección o que se mantenga estable el año que viene, que igualmente será un gran punto de partida respecto a los años anteriores. El mercado hipotecario lleva años creciendo a ritmos del 1% por lo que, salvando los años de la burbuja, crece con cierta estabilidad. Pero el crecimiento actual evidentemente no puede mantenerse en el tiempo.

«El crecimiento actual de las hipotecas no puede mantenerse en el tiempo»

En ningún caso se puede hablar de burbuja…

No, no hablamos de burbuja. Además, no estamos observando tasas de impago superiores a años precovid. Lo que sí que observamos es que las políticas de riesgo de la banca ya están bien ajustadas, que el cliente que viene a solicitar una hipoteca es más solvente que el que nos encontramos en 2008 y que la moratoria que tuvo lugar en la época de confinamiento ha tenido un resultado muy positivo para evitar esos impagos coyunturales.

¿Cuál es el perfil del cliente hipotecario de ING?

Nuestro perfil de cliente hipotecario es un perfil muy variado. Tenemos perfiles múltiples y pienso que se debe, en gran medida, a que somos de las pocas entidades que tenemos una oferta completa de hipotecas, tanto tipo variable, mixta y fija. Eso hace que tengamos una variedad de clientes en función de sus necesidades, el momento vital en el que se encuentren, su apetito al riesgo…

Sí que es cierto que ahora con la pandemia se ha incrementado el perfil digital de nuestros clientes, que además va muy en línea con la marca del banco ING en España. En lo que llevamos de 2021, un 40% de las solicitudes hipotecarias vienen exclusivamente por el canal digital, por encima de lo que veníamos observando en años anteriores.

Recientemente habéis aplicado una rebaja en los tipos de interés en vuestra oferta fija y mixta. ¿Por qué ahora?

La bajada de precios obedece al seguimiento continuo que hacemos del mercado y la competencia, con el objetivo de que nuestro producto siga siendo líder en el mercado. Pero no solo en precio, sino también en condiciones, vinculaciones y sencillez de contratación.

Bajamos nuestro precio de la hipoteca mixta en mayo de este año y hemos vuelto a hacer un ajuste ahora en las hipotecas fijas y mixtas, siguiendo el creciente interés del mercado en hipotecas a tipo fijo. Y ahí es donde hemos hecho ese esfuerzo adicional.

¿Cuánto han bajado los intereses de las hipotecas?

Si nos fijamos en la TAE, la tasa anual equivalente, que reporta Banco de España para las nuevas contrataciones, lo que observamos es que desde el pico que tuvimos en mayo de 2019, donde esa TAE era del 2,4%, se ha producido una caída de prácticamente un punto porcentual completo hasta el 1,55% en verano y donde se ha producido una bajada principalmente en las hipotecas a tipo fijo. Es decir, la diferencia de precio entre las fijas y las variables venía estando en el entorno de 70-80 puntos básicos, pero, si miramos la última información disponible, ahora la diferencia es de apenas dos o tres puntos básicos. Efectivamente, esa bajada de precio se ha producido principalmente en las hipotecas a tipo fijo, haciendo que ahora mismo, en términos de TAE, prácticamente estén a la par.

«Es muy difícil pensar que pueda haber mayores rebajas de precios»

¿Podemos ver más rebajas de los tipos de interés?

Pues es muy difícil saber hasta dónde se pueden abaratar las hipotecas. Pienso que dependerá del umbral de rentabilidad esperada que tenga la banca en cuanto al uso del capital, es decir, en cuanto esa rentabilidad caiga por debajo de los intereses de los accionistas habremos encontrado el suelo.

En las hipotecas encontramos dos factores muy relevantes que afectan a la rentabilidad de un banco. Por un lado, un consumo de capital que viene vinculado al riesgo de crédito y al riesgo de tipo de interés que tienen las hipotecas, en concreto las de tipo fijo. Bloquear ese tipo de interés a largo plazo conlleva una serie de riesgos y la banca tiene que dotar capital para poder hacerlo. Y, en segundo lugar, los gastos de formalización que asume la banca.

Con esos dos elementos, y en el contexto actual de precios, es muy difícil pensar que pueda haber mayores rebajas de precios. Creo que nos podemos encontrar, si no en el suelo, prácticamente en el suelo de los tipos de interés actuales.

Estamos entonces en el mejor momento para firmar una…

Nunca se sabe, pero yo pensaría que sí, que seguramente nos encontremos en el mejor momento. Y además eso se ve reflejado en el crecimiento del mercado hipotecario que estamos experimentando este año.

Hablando de crecimiento, ¿cuánto está creciendo la contratación en ING?

La verdad es que este año vamos como un tiro. A cierre del tercer trimestre hemos concedido un 58% más de hipotecas que en los primeros nueve meses del año pasado. En cuanto al reparto por tipo de hipoteca, nosotros tenemos aproximadamente un 45% de la producción en tipo variable, un 40% en tipo mixto (es una hipoteca que tiene los 10 primeros años a tipo fijo y luego pasa a tipo variable) y el 15% restante a tipo fijo. Si agregamos las mixtas y las fijas tenemos un 55% del total, en línea con el creciente interés del de las hipotecas a tipo fijo.

Existiendo tanto interés por parte de los consumidores y con una contratación en niveles récord, el peso de las hipotecas fijas en vuestro caso es bajo, ¿por qué?

Nosotros de momento tenemos sólo un plazo lanzado en el mercado, que es la hipoteca fija a 25 años. Y evidentemente la falta de otros plazos, como pueden ser 30 o 20 años, hoy lo cubre nuestra hipoteca a tipo mixto, que además pensamos que aúna de las ventajas de las de tipo variable y las de tipo fijo.

¿Qué ventajas?

Te permite bloquear el tipo de interés durante los primeros años y luego te permite disfrutar de la rebaja de precio en años subsiguientes que conlleva el escenario de tipos actual. Nuestra mixta es la que cubre esos plazos que nos faltan en la hipoteca fija y que por tanto ocupa el 40%. Por eso te decía yo sumo la mixta y la fija y eso es lo que suma el 55% de la producción actual.

¿Cuál es vuestra cuota de mercado?

En lo que va de año nuestra cuota de mercado es del 6,5%, utilizando como base los datos del Banco de España.

¿Para qué tipo de vivienda estáis concediendo hipotecas?

El 95% de lo que concedemos es a primera vivienda y el 5% restante a segunda residencia. Donde hemos observado un cambio es en el tipo de vivienda que están adquiriendo nuestros clientes. El 70% de la producción que hacemos es a pisos y el 30% restante es a chalets y adosados.

En el año 2020, la producción hipotecaria relacionada con pisos bajó un 4% y la de de chalets y adosados subió un 25%. Es decir, sí estamos experimentando un cambio de mix que ha venido para quedarse y vemos que no ha sido un efecto rebote, sino que está permaneciendo en el tiempo de clientes que están buscando espacios más grandes, espacios exteriores en sus viviendas, etc. Ese cambio de tendencia sí la hemos observado.

¿Habéis observado algún cambio más de tendencia por la pandemia sanitaria, como hipotecas para comprar viviendas fuera de las grandes ciudades?

En nuestro caso, no hemos observado ninguna más. Gran parte de la producción está muy concentrada en Madrid y Barcelona, así que ese cambio hacia zonas de la periferia para nosotros es más difícil de medir.

¿Estáis concediendo más hipotecas para comprar viviendas nuevas?

Las hipotecas para viviendas nuevas representan un 10% en 2021, lo mismo que en 2020 y algo más que en 201, cuando suponían un 7%.

Cuánto prestáis de media a los clientes

La financiación media está en el entorno del 70%, aunque el máximo para primera residencia es del 80% sobre el valor de tasación y el 75% para segundas viviendas.

¿Ha aumentado la amortización de hipotecas durante el covid?

En nuestro caso no hemos identificado un incremento en términos relativos al tamaño de nuestra cartera. No hemos encontrado un patrón de mayor amortización significativo. Es decir, no hemos encontrado un nivel de cancelación parcial o total que indique un cambio respecto a años anteriores.

¿Qué podemos esperar del euríbor y los tipos de interés en los próximos meses?

Hablar del euríbor es prácticamente imposible. Nosotros lo que analizamos son los anuncios del Banco Central Europeo en cuanto a su política monetaria, y lo que nos indican es que no debemos esperar subidas de tipos de interés en 2022 y del entorno de 5 a 10 puntos básicos en 2023 y 2024. Es decir, subidas moderadas y paulatinas en el tiempo, dejando por tanto el euríbor todavía en niveles negativos en los próximos cuatro años. Y ese es el consenso actual entre las diferentes áreas de analistas de la banca.

«No debemos esperar subidas de los tipos de interés en 2022»

 

 

 

Entidades como Santander e Ibercaja han lanzado una oferta específica para los jóvenes que quieran comprar una vivienda. ¿Pensáis sumaros a esta apuesta?

Nosotros cubrimos las necesidades del segmento joven a través del plazo. Nuestras hipotecas a tipo variable y mixto las concedemos hasta 40 años, que no es algo habitual en la industria bancaria. Conceder 40 años permite a ese joven tener una cuota mensual menor y, por tanto, poder solicitar mayor financiación, que es en última instancia lo que ese segmento necesita y le permite hacer frente a el desembolso inicial, al depósito y a los gastos de la compraventa.

No estamos valorando incrementar ese límite del 80%, porque creemos que la propuesta actual de llegar hasta 40 años está dando respuesta a esa necesidad.

¿Financiáis a promotores o participáis en proyectos ‘build to rent’?

 A día de hoy no tenemos esa financiación ni está sobre la mesa comenzar ese tipo de negocio.

En la propuesta de ING España prima sobre todo la sencillez y dar facilidades a los clientes en el proceso hipotecario que todavía es tedioso y complicado por el gran número de intervinientes en el proceso.

Nuestra premisa y forma de hacer banca es facilitar la vida a nuestros clientes. Y para eso lo que hacemos es mucha orientación, transparencia, información clara antes de la toma de decisión para que nuestros clientes entiendan qué es una hipoteca y sean capaces de comparar las diferentes ofertas hipotecarias del mercado. Y luego mucho acompañamiento durante el proceso de concesión de la hipoteca, que normalmente se prolonga hasta dos meses, donde ponemos a disposición de nuestros clientes el poder hacer el proceso completo de manera digital, aunque con el asesoramiento de un agente especializado que está para resolver cualquier duda y acompañarlos durante todo el proceso.

¿Qué debe mejorar en el mercado hipotecario?

En España nos queda todavía recorrido hacia una mayor digitalización del proceso. En ese sentido en ING hemos sido vanguardistas y, como comentaba antes, el proceso completo puede realizarse de manera online, pero es algo que a la banca en su conjunto todavía le está costando por la multitud de intervinientes que nos encontramos en el proceso, su complejidad y la necesidad de asesoramiento.

Qué consejos darías a alguien que esté buscando una hipoteca

Lo primero que un cliente debería pensar es el tipo de hipoteca al que quiere orientar su búsqueda. Como hemos estado hablando, tenemos hipotecas de tipo variable donde gozas de un precio inicialmente más bajo, pero asumes cierto riesgo a futuro de posible subida de tipo interés, o ir más al espectro de pagar cierta prima por tener la seguridad que ofrece un tipo fijo.

Una vez que hayas hecho esta reflexión, lo siguiente es fijarte en los parámetros habituales de la hipoteca: plazo, tipo de interés y cuota resultante. La cuota resultante que tienes que pagar mensualmente debe permitirte hacer frente a los gastos recurrentes de forma cómoda.

Y más allá de la hipoteca en sí, lo que pensamos que es muy importante también, dado que firmar una hipoteca es una decisión muy importante en la vida y que además va a conllevar que nos atemos o nos vinculen a un banco durante un periodo largo, es valorar el banco con el cual vas a vincularte durante toda esa vida y qué te puede aportar en otros elementos de valor, de sencillez, de propuesta digital…

«Las hipotecas fijas seguirán ganando la batalla a las variables»

 

 

 

¿Cómo será el mercado hipotecario en el futuro?

Es difícil pensar que va a seguir creciendo a los ritmos que viene creciendo en 2021, donde hemos hablado de crecimientos del 40% respecto a 2019. Por lo tanto, 2022 esperamos un cambio de tendencia, aunque no se espera una depresión del mercado ni nada por el estilo.

En cuanto al tipo de hipotecas que se venden, seguramente las hipotecas a tipo fijo sigan ganándole la batalla a las hipotecas a tipo variable.

Y en cuanto al tipo de vivienda contratada, lo que hemos visto tras el confinamiento y que ha venido para quedarse es la búsqueda de viviendas que tengan mayor espacio e incluso espacios exteriores.  Nuestra encuesta ‘Housing and Finance’ nos indica que, a raíz de la pandemia, un 53% de los ciudadanos da más importancia a espacios exteriores en la vivienda y un 37% se inclina por buscar viviendas de mayor tamaño para acomodar las nuevas necesidades como el teletrabajo.