En el año de la pandemia fueron muchos los propietarios que decidieron retirar sus viviendas del mercado vacacional para destinarlas al alquiler a largo plazo. De hecho, los últimos datos del INE muestran un descenso de 27.000 pisos turísticos en España solo entre agosto de 2020 y el pasado febrero (un 8%), mientras que la oferta del mercado tradicional del alquiler aumentó a doble dígito. Según idealista, el alza se situó cerca del 80% en 2020 en el conjunto del país. 

Ante la llegada del verano, son muchos los propietarios que están pensando en devolver el uso inicial a los inmuebles para destinarlos de nuevo al mercado vacacional. Sin embargo, este nuevo cambio podría ser un fraude de ley si no se realiza de la forma adecuada.

Eso, al menos, es lo que afirma José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), que explica que, de cara a la temporada estival, el alquiler turístico querrá volver a activarse, y gran parte de los miles de viviendas que cambiaron su uso al alquiler tradicional, querrán volver a cambiarlo al alquiler turístico.

Sin embargo, lanza una advertencia: “si en el momento que se cambió el uso de alquiler turístico a residencial, no se acreditó correctamente la temporalidad del arrendamiento, ese arrendamiento seguirá como residencial y su duración es de mínimo 5 o 7 años, en función de que los arrendadores de las viviendas sean personas físicas o jurídicas, y son los inquilinos los que pueden defender en este caso sus derechos”.

Dicho de otro modo, el cambio de un uso a otro podría ser ilegal, incluso aunque el contrato del alquiler pactado entre las partes sea temporal.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler insisten en que la figura jurídica que han estado utilizando los arrendadores de viviendas turísticas, para cambiar el uso a residencial y luego volver a cambiarlo a turístico, es la de suscribir arrendamientos de temporada (ocupación temporal de una vivienda en períodos concretos). En este supuesto, el plazo de duración pactado no está sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los arrendadores, por lo que, al vencimiento del plazo pactado, el arrendamiento finalizaría y ya los arrendadores podrían recuperar sus viviendas para dedicarlas otra vez a la actividad turística.

Pero esta práctica puede ser peligrosa, ya que, según recalca Zurdo, “los arrendadores tienen que acreditar la temporalidad de los contratos y que los futuros inquilinos tienen su domicilio habitual en otra localidad, sino se pudieran acreditar, estaríamos ante arrendamientos de vivienda, que podrían llegar a alcanzar los plazos de duración indicados anteriormente, y el propietario no podría recuperar el inmueble con anterioridad para cambiar el uso a turístico”.

Así pues, la clave está en que el inquilino pueda demostrar que la vivienda es su residencia habitual, puesto que, en ese caso, y aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en un fraude de ley.

En este sentido, añade Zurdo, “lo firmado en estos contratos de arrendamiento de temporada no compromete en absoluto a los inquilinos si ellos demostrasen que alquilaron las viviendas para establecer en ellas su residencia habitual. Esta práctica se consideraría que es un fraude de ley, que ocurre cuando se utiliza un negocio jurídico (arrendamiento de temporada) con la finalidad de alcanzar ciertos objetivos contrarios a los regulados en otras normas del Ordenamiento Jurídico (normas que regulan los arrendamientos de vivienda que tienen otro régimen jurídico más estricto que las normas que regulan los arrendamientos de temporada)”.

De hecho, el abogado recuerda que en varias ocasiones el Tribunal Supremo ha sentenciado que la calificación de un arrendamiento como de temporada (uso distinto a vivienda) no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, y esta para ser considerada como arrendamiento de temporada debe ser ajena a una ocupación como residencia habitual y permanente de los inquilinos.

“Si ahora el propietario quiere recuperar su vivienda para uso turístico, tendría que haber hecho correctamente los deberes hace un año, es decir, que, en el contrato de temporada, además de acreditar correctamente la temporalidad, tendría que figurar que la residencia habitual del inquilino no está en la vivienda que está actualmente arrendando”, concluye Zurdo.