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La crisis del coronavirus ha dado un vuelco al sector inmobiliario. Ha acelerado la digitalización de las empresas, ha alterado el tipo de vivienda que demandan las familias y ha provocado un cambio de paradigma en la forma de trabajar y consumir. Con el impulso del teletrabajo y las compras online, las oficinas, los centros comerciales y los locales a pie de calle se están reinventando, mientras que en el mercado residencial se están buscando principalmente inmuebles de mayor tamaño tras la experiencia del confinamiento. 

Sin embargo, AEW, la filial especializada en inversiones inmobiliarias de la gestora francesa Natixis, asegura en un informe que el gran impacto del covid-19 que está provocando en el sector se quedará en el corto plazo. Y que, a futuro, lo que realmente va a marcar el paso inmobiliario son las que bautiza como ‘megatendencias socioeconómicas’ que se avecinan, y entre las que destacan la evolución demográfica, la disrupción tecnológica y la urbanización.

De hecho, desde la compañía creen que el principal cambio que ha provocado la pandemia ha sido acelerar esas tendencias y lanzan este mensaje a los inversores: “La pandemia del covid-19 ha vuelto a llamar la atención sobre la necesidad de que las perspectivas del mercado inmobiliario tengan en cuenta las tendencias socioeconómicas a largo plazo. Aunque la pandemia tiene repercusiones a corto plazo para la mayoría de las clases de activos, no es probable que trunque las estrategias a largo plazo, e incluso podría acelerar algunas de las principales tendencias inmobiliarias”, detalla AEW, que añade que “aunque el coronavirus ha acelerado la disrupción de nuestras sociedades y mercados, las megatendencias que afectarán a los mercados inmobiliarios durante años, y posiblemente décadas, seguirán su curso. Es poco probable que descarrilen por la pandemia”.

Los cambios en vivienda

Y una de las grandes tendencias que se avecinan es en la demografía y el cambio generacional que se está produciendo en el mercado del trabajo, donde cada vez hay menos profesionales de la etapa del ‘baby boom’ y más ‘millennials’. Un cambio que también afectará al mercado de la vivienda.

AEW habla de un “punto de inflexión la evolución demográfica”, y recalca que los miembros de la generación del baby boom se están jubilando y el lugar de trabajo está dominado por los integrantes de la generación X y los ‘millennials’”. Una tendencia que irá a más en los próximos años, hasta el punto de que, en 2025, tres de cada cuatro trabajadores europeos serán ‘millennials’.

“Esta generación tiene un concepto de los espacios para vivir y trabajar muy distinto y está muy concienciada sobre cuestiones de sostenibilidad, como la economía colaborativa, la escasez de recursos y el cambio climático”, destaca AEW.

Así pues, está sobre la mesa la búsqueda de viviendas que tengan espacios para el relax y el trabajo, así como por los inmuebles eficientes, sostenibles e inteligentes, cuestión que preocupa a la población más joven y que seguirá al alza, sobre todo teniendo en cuenta los objetivos que se ha marcado la Unión Europea (y el resto del mundo) para las próximos décadas.

Ahora bien, a pesar de estos cambios y de que con la pandemia ha crecido el interés por vivir en el extrarradio de las grandes ciudades e incluso en poblaciones más pequeñas, la filial de inversión inmobiliaria de Natixis IM apuesta por los núcleos urbanos, que seguirán siendo consideradas ubicaciones ‘core’ y es otra de las grandes tendencias que influirán en el devenir inmobiliario.

En este sentido, AEW destaca que “pese a que las zonas urbanas han sufrido de forma desproporcionada los efectos de la pandemia, hay sobrados motivos para creer en la tendencia de urbanización en el largo plazo. Se prevé que, para 2050, la proporción de población urbana en Europa alcanzará el 82%, el mismo porcentaje que en EEUU”.

Y añade que “las ciudades europeas han impulsado notablemente el crecimiento económico y han crecido a un ritmo muy superior al de las zonas no urbanas en términos de PIB, empleo y población. No obstante, las autoridades municipales no suelen estar en condiciones de satisfacer las necesidades de los ‘millennials’ (y, cada vez más, tampoco de las generaciones Y y Z), que desean que la mayoría de los aspectos de sus vidas estén concentrados en un único entorno urbano (vivir, trabajar y disfrutar de su ocio en una zona acotada)”.

En su opinión, “parte de este deseo de comodidad y proximidad se satisfará por medio de la tecnología disruptiva”, la tercera megatendencia que afecta al mercado inmobiliario. “Se tiende a edificios más flexibles y adaptables con tecnologías domóticas, como sensores de calidad del aire, seguimiento del consumo de energía y activación por voz. La necesidad de pulsar botones en los edificios puede llegar a desaparecer por completo a medida que en los edificios inteligentes se instalen nuevos tipos de interfaces”, aclara la compañía.

Dentro del mercado de la vivienda, AEW también espera que vayan ganando terreno las que denomina ‘miniviviendas con servicios’, una alternativa que se adapta a las necesidades de colectivos muy concretos (estudiantes, profesionales jóvenes, los profesionales que viajan mucho o los ancianos) y se basa en pisos de tamaño reducido situados en los núcleos urbanos, gestionados por profesionales y donde se ofrecen servicios adicionales y compartidos (por ejemplo, comedor, lavandería, zonas de trabajo…). “Estos miniapartamentos que ya crecían a gran velocidad, han recibido un nuevo impulso con el actual entorno de trabajo flexible y parece que esta demanda va a continuar”, aclara.

Qué pasará con las oficinas

El estudio también pone sobre la mesa que, a pesar de que el coronavirus ha impulsado el teletrabajo y ha hecho que miles de empresas de todo el mundo se replanteen el espacio de oficinas que necesitan o la ubicación con el fin de reducir costes, este sector estará entre los más beneficiados en el futuro, al igual que el residencial o la logística, pero siempre dentro de los núcleos urbanos.

“Aunque los trabajadores abandonaron las oficinas en el primer semestre de 2020, no se espera que los emplazamientos urbanos de oficinas se vean perjudicados en el largo plazo. “El entorno de oficina seguirá siendo muy importante y nuestra hipótesis de trabajo es que muchas personas acabarán por volver a la oficina”, sostienen desde AEW. Y es que la firma de inversión, al igual que otras voces del sector, cree que “trabajar desde casa puede ser eficiente, pero se pierden dos elementos fundamentales: el trabajo en equipo y la colaboración”.

Y añade que “una parte de los trabajadores optará por teletrabajar al menos parte del tiempo, pero eso no debería reducir la demanda de espacio para oficinas, puesto que se necesitará más espacio por cada trabajador”. Por eso, cree que el resultado final de la ecuación será “una variación neta nula en la demanda de superficies de oficinas”.

De momento, al menos, las cifras de mercado parecen refrendar que, incluso en plena crisis sanitaria, el sector está aguando el tipo. La consultora Savills Aguirre Newman asegura que el negocio de oficinas en Madrid y Barcelona ha alcanzado 1.500 millones de euros hasta octubre. Y, si bien la cifra está por debajo de los niveles de años anteriores, observa una remontada desde verano. La consultora CBRE, por su parte, asegura que el desarrollo de nuevos m2 de oficinas en Madrid está en máximos de cuatro años, mientras que su homóloga Cushman & Wakefield cree que en 2021 este sector recuperará buena parte del terreno perdido en este ejercicio.

Ahora bien, esto no significa que no se vayan a producir cambios en estos activos inmobiliarios. Todo lo contrario: AEW sí que detecta que los edificios “necesitarán zonas comunes más espaciosas para actividades colaborativas que además permitan respetar las medidas higiénicas, y los espacios verdes estarán muy demandados. Los espacios de trabajo se diseñarán cada vez más a imagen y semejanza de los trabajadores y mejorarán su sensación de pertenencia (con un diseño, una disposición y una ubicación que reflejarán su identidad)” y señala que “la demanda de centros más pequeños y consolidados que gocen de aceptación entre los trabajadores y que se encuentren cerca nodos de transporte será muy elevada, al igual que la de nuevos emplazamientos prometedores, como por ejemplo los que se encuentran próximos al proyecto Crossrail en Londres”.

Más logística en la ciudad

Por último, el estudio repasa algunas previsiones sobre el sector logístico, uno de los que ha tenido más empuje en los últimos meses ante el cierre de comercios y las restricciones a la movilidad de la población para frenar los contagios del coronavirus.

En este caso, AEW incide en que “el crecimiento de ciudades con densidades de población elevadas está impulsando el comercio electrónico, una tendencia a la que también ha contribuido notablemente la pandemia. Este desarrollo dinámico del sector logístico ha generado la necesidad de miniplataformas logísticas céntricas para reducir los costes de la entrega a domicilio”.

Además, sostiene que “se demanda que la actividad manufacturera esté más localizada, a fin de reducir la dependencia de las importaciones de países lejanos, para lo que se han de diversificar los emplazamientos industriales. Es probable que, con el aumento de la demanda de superficies industriales urbanas, proliferen edificios logísticos innovadores como los almacenes de varios pisos”.

Con todo, la filial de inversión inmobiliaria de la gestora francesa considera que los riesgos para la economía mundial que han aparecido en los últimos tiempos no han hecho más que demostrar la que los activos inmobiliarios bien ubicados y de rentas estables son una garantía.

“La filosofía de inversión ha de mirar hacia el futuro, en vez de limitarse a confiar en lo que ha funcionado en el pasado. Y para descubrir los activos inmobiliarios estables que generan rentas precisan unos objetivos y un proceso claros”, concluyen desde AEW.