La crisis del coronavirus seguirá marcando el paso de los precios de la vivienda en España, y provocará más ajustes próximamente.

Al menos, eso es lo que apunta un estudio elaborado por de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que ha contado con la colaboración de la Universidad de Alicante y varios expertos del sector inmobiliario, entre ellos tasadoras.

En su opinión, el precio de la vivienda tardará al menos tres trimestres en volver al punto de equilibrio, aunque todo depende de si se produce una tercera oleada del virus. De producirse una nueva recaída, los números rojos podrían prolongarse hasta 2023.

El documento explica que la demanda de viviendas usadas ha caído prácticamente a la mitad, como consecuencia de la incertidumbre que está provocando la crisis sanitaria. Un freno que incluso está afectando a la demanda de vivienda solvente y que se está dejando notar en el mercado de segunda mano.

“Las transacciones realizadas ‘al contado’ (aquellos intercambios que no requieren un crédito hipotecario) son las que se han ajustado durante la crisis del covid-19 hasta casi desaparecer.  Sin embargo, los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, a pesar de la caída en los precios. Por tanto, uno de los efectos de la crisis ha sido alterar, temporalmente, las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares en su proceso de diversificación del riesgo, que, por precaución, estarían dilatando sus decisiones de inversión. El 80% de los especialistas está de acuerdo con esta afirmación, argumentando que se trata un ajuste importante que muestra cuál era la demanda de vivienda por causas familiares frente a la demanda por razones de inversión”, explica el estudio, que estima que se han aplazado en torno a ocho de cada 10 operaciones de compra de vivienda como inversión.

 

En el caso de la obra nueva, el pronóstico es totalmente diferente. Los precios de momento están repuntando, su peso en las compraventas está creciendo y se espera un freno en la nueva producción que podría impulsar más los precios. El informe, en cambio, ve más factible que se mantengan los niveles actuales tanto de demanda como de precios.

“La preferencia de los compradores por la vivienda nueva hace que los demandantes, aunque disminuyan, sigan siendo suficientes para mantener un ritmo constante en la compraventa de vivienda de nueva construcción, así como que los segmentos de la población más afectados por la crisis son principalmente los que ya estaban mayoritariamente excluidos del acceso a la obra nueva (demandantes jóvenes)”, recalca en este sentido el estudio.

 

Entre los motivos que explican el impulso de las casas recién construidas, los expertos señalan por ejemplo que son operaciones que incorporan financiación (vía subrogaciones al crédito promotor) y que suelen estar dirigidas a una demanda de mayor nivel de renta.

 

Baja el alquiler en las grandes ciudades

 

El estudio también habla del mercado del arrendamiento, y su proyección es que las rentas caerán en las grandes ciudades. “El cómputo total de los consultados cree que Madrid y Barcelona verán reducir su nivel de alquileres hasta alrededor del 4-5% durante el segundo y tercer trimestre de 2020, con un reajuste a la baja de los precios de alquiler en casi todas las capitales”, destaca el documento. Además de la capital y la ciudad catalana, también espera una corrección importante en Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca.

 

Detrás de los descensos está el trasvase de viviendas turísticas al stock de viviendas de alquiler tradicional, sobre todo en las grandes urbes, “lo que aumenta la oferta y presiona a la baja los precios”. Y los datos de mercado avalan esta teoría.

 

Según las cifras de idealista, en noviembre el precio del alquiler en el conjunto de España bajó un 1,3% en términos mensuales, hasta situarse en 11,2 euros/m2. A pesar de que la renta está un 3,6% por encima del año pasado, los números rojos se imponen en los polos económicos.

En Barcelona el precio se ha reducido más de un 7% en los últimos 12 meses (hasta quedarse en 15,3 euros/m2), mientras que en Madrid ha bajado casi un 5% (se sitúa actualmente en 15,4 euros/m2). En el caso de Palma de Mallorca, el descenso interanual se sitúa en el 4,9% (hasta 11,3 euros/m2), mientras que de momento Las Palmas de Gran Canaria escapa de los números rojos: la renta ha crecido un 2% interanual, hasta quedarse en el undécimo mes del año en 10,1 euros/m2.

Con todo, el estudio de AEV concluye que el sector inmobiliario no estará entre los grandes perjudicados por la pandemia sanitaria y que la situación actual, a pesar de la volatilidad y la incertidumbre, está lejos del ‘shock’ que vivió en la crisis económica y financiera. “Aunque cabe esperar que los precios sufran perturbaciones, que podrían alargarse en función del impacto definitivo de la crisis sobre los niveles de ingresos y empleo de la población, el sano desarrollo de la promoción que ha tenido lugar en los últimos años asegura una fuerte capacidad de resistencia. La construcción para alquiler, la rehabilitación, la búsqueda de soluciones innovadoras para la mejora de la accesibilidad de los jóvenes y la introducción de mejoras en materia de eficiencia energética serán algunas de las claves que guiarán la actividad de esta nueva etapa”, concluye.