Javier García del Río es desde 2015 el director general de la inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, que el año pasado registró un beneficio antes de impuestos de 57,8 millones de euros, más del doble que el año anterior, y unos ingresos de 157,5 millones frente a los 120,3 millones de 2015.

Y el objetivo es posicionar a este ‘servicer’ en lo más alto de la picota inmobiliaria y ser más que una plataforma: García del Río quiere hacer de Solvia una firma de intermediación inmobiliaria porque hoy por hoy ya ofrece servicios de intermediación tanto en compra como en venta de inmuebles a particulares y empresas.

La compañía también se encarga de la gestión y mantenimiento de esos activos, ofrece hipotecas, a través de su matriz, y promueve viviendas, mediante su propia promotora. Eso sí, las viviendas que levanta no están en su balance, sino en el de Sabadell, Sareb o los fondos de inversión para los que trabajan.

En una entrevista para idealista news, García del Río, ingeniero industrial de profesión, desgrana cuáles son los planes de futuro de Solvia, de qué manera operan y hace un retrato de la situación actual del sector inmobiliario en España.

¿Qué es Solvia y cuáles son sus áreas de negocio?

Solvia es una compañía participada al 100% por Banco Sabadell, es el ‘servicer’ del banco. Actualmente gestiona algo más de 30.000 millones de activos inmobiliarios y financieros y damos servicios llave en mano a los propietarios de los inmuebles. Y nuestra diferencia con respecto a otros servicers son que desde 2013 trabajamos para terceros y somos adjudicatarios de uno de los cuatro paquetes de servicios que licitó Sareb. También trabajamos para para fondos de inversión.  Y la otra diferencia es continuamos perteneciendo al grupo que nos dio origen por la capacidad de generar valor.

Además, tenemos una promotora interna, que no tiene activos en balance, sino que están en el balance de nuestros clientes. Así desarrollamos promociones sobre los suelos que gestionamos.

¿Sólo os centráis en activos residenciales?

No, gestionamos de todo. Cuando iniciamos nuestras actividades en 2009 el mercado inmobiliario era ilíquido y las posiciones más ilíquidas eran las viviendas vendidas a particulares. En el momento que ha habido recuperación y que otras categorías de activos como suelo o naves industriales han empezado a recuperarse, estos han ido cogiendo peso en nuestro portfolio. En este momento, el ‘core’ de las ventas continúa siendo vivienda y suelo de uso residencial. Sin embargo, la vivienda terminada supone menos de un 60% de las ventas de Solvia cuando hace tres años suponían un 90%.

¿Cómo se reparte el resto del pastel?

Del otro 40% una parte muy importante es suelo residencial pero también naves industriales, suelo no residencial, locales, etc.

¿Estudiáis ser una consultora inmobiliaria?

Actuamos como consultoras en cuanto a que asesoramos a fondos de inversión, pero venimos de otro negocio que no es la consultoría inmobiliaria. Nuestra característica es la llave en mano y los servicios de asesoramiento al vendedor. Pero a futuro es factible que podamos ser una consultora inmobiliaria.

Si queremos que mejore el sector, deben abaratarse los costes de producción de las casas

¿Cuáles son los planes de futuro de Solvia?

Está en relación con lo anterior. Los ‘servicers’ tienen un modelo consolidado para muchos años, es decir, las carteras de activos ‘non perfoming’ (activos fallidos) tienen un tamaño muy relevante en el balance de los bancos o de grandes tenedores de activos, como Sareb o fondos de inversión. Hasta 2023-2024 seguirá siendo un negocio muy relevante en volumen, así que los ‘servicers’ tienen aún mucho que hacer.

A partir de ahí hay un futuro en el que los grandes tenedores de activos no tendrán la misma escala de volumen y cuando esto se acabe el modelo de ‘servicers’ no será sostenible y por eso todos estamos acometiendo una reflexión futura. Nosotros donde nos vemos es prestando servicios inmobiliarios no sólo al cliente de hasta ahora (banco, tenedor de activos o fondos), sino también a particulares y a empresas. Por esta razón, en 2016 hemos comenzado la actividad de intermediación a particulares y ya tenemos 11 puntos de venta propios y en este ejercicio abriremos algunos más.

¿Qué balance haces del sector residencial?

La recuperación ha sido mejor de lo esperado, igual que la caída fue más dura. Vemos que cada vez más zonas del país van incorporándose a la recuperación inmobiliaria pero sólo aquellas zonas donde el nivel de renta está por encima de la media y que correlacionan con zonas del país donde las tasas de desempleo no son altas y que, por tanto, explican que haya un comprador solvente que pueda acceder a una vivienda.

¿Cuánto crees que deberían subir los salarios para facilitar la compra a los jóvenes?

No es tanto cómo van a tener que subir los salarios para que determinadas personas puedan acceder a una vivienda, como quién puede comprar o quién realmente lo tiene que vincular más a una operación de alquiler. Porque una enseñanza que hemos sacado de la crisis inmobiliaria es que el tema del endeudamiento es un tema a mirarlo con cuidado. Esto implica que como sociedad tenemos que ver el alquiler como una vía de acceso a la vivienda mientras no reunimos las condiciones suficientes para afrontar la operación hipotecaria.

Entonces, ¿Quién puede comprar casa?

Para comprar una vivienda tienes que tener un cierto volumen de ahorro, una situación estable de empleo y un nivel de salario suficiente para que la tasa de esfuerzo de la cuota hipotecaria te permita vivir con una cierta holgura. Pero insisto en que el alquiler es una opción muy atractiva y es un mito eso de tirar el dinero. Es una opción que implica hacer un desembolso al arrendador, pero en el fondo estás pagando por algo muy preciado y mientras no se den las condiciones de acceso a una vivienda en propiedad, te permite algo muy importante que es vivir.

¿Cómo ves el sector inmobiliario este año en cuanto a precios y ventas?

Hay mercados como Madrid o Barcelona donde vemos un crecimiento de precios muy relevante. Son mercados con altos niveles de renta, con mucho comprador solvente y con tasa de desempleo más bajas que la media nacional y encima si miramos la demografía, considerando la migración interna que se produce en España, son muy potentes. Todos los fundamentales para que estos mercados se comporten bien son tremendamente positivos. A nivel nacional hay una gama de segundas capitales que también se están comportando muy bien.

La foto global es la recuperación que se amplía a muchas zonas. Y aunque quede stock en algunas áreas, hay preferencia por la obra nueva porque la calidad del producto es superior a la del stock, con lo que esta variable comienza a ser poco relevante. La afirmación de donde hay stock no se puede construir no es cierta en términos absolutos. Pero luego es como todo, hay que mirar a nivel local.

¿En qué cosas tiene que mejorar el sector residencial?

Ahora mismo el sector tiene retos diferentes: en mejorar la calidad del producto y en mejorar la calidad de la atención al cliente. El hecho de que tengamos un mercado más estrecho en márgenes de beneficios también va a ayudar a mejorar al sector.

¿Se está construyendo de manera eficiente?

Se está construyendo vivienda adecuada al cliente y a la eficiencia energética, pero hay un reto que no deberíamos olvidar y es que es si queremos que mejore el sector, debe haber un abaratamiento de los costes de producción de casas.

¿Cómo se consigue una vivienda barata?

Moderando los márgenes de beneficio y para esto las Administraciones Públicas tienen que dar certidumbre al empresario y minimizar riesgos a través de una regulación buena y poco tediosa.