¿Estamos viviendo una burbuja en el mercado del alquiler? Para la consultora Forcadell, no. Si bien hubo un aumento de la oferta del alquiler en los años de recuperación, ahora la demanda la supera. Sumado a una banca prudente para conceder hipotecas, hace que se optara por el alquiler y este se encarezca. Pero según su Informe Inmobiliario 2017, seis pisos de cada diez contratos de alquiler que finaliza pasan a la venta, algo que ralentizará los precios hasta 2019 y reactivará la compra.

En la presentación del Informe Inmobiliario 2017 elaborado por la consultora Forcadell junto al doctor Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la UB, se hizo un repaso de la actual situación del mercado inmobiliario español y sus perspectivas, centrándose en Madrid y Barcelona, el radar de todos los inversores profesionales y ciudades donde más subida de precios en el alquiler residencial se han experimentado desde 2016, aun con las políticas en materia de vivienda que están llevando a cabo los gobiernos municipales y autónomicos para frenarla. 

Según el economista Bernardos, esta evolución de precios en el mercado del alquiler de ambas capitales no se trata de una burbuja como a veces se apunta, sino de una evolución de la economía en Madrid y Barcelona, pero sobre todo debido a “a las etapas que hemos pasado en el mercado español”, explica. Si bien hasta 2007 “fue una fiesta, entre 2008 y 2013 la travesía del desierto, y luego con los llamados buitres digiriendo entre 2013 y 2014 los activos de inmuebles, en esos años se firmaron los contratos de alquiler con precios más bajos de los últimos quince años y pensamos que eso duraría toda la vida”, detalla Bernardos.

Las viviendas puestas en alquiler en la etapa de 2009 a 2015 hizo inflar la bolsa de alquiler disponible. “Tanto los particulares como las entidades bancarias creyeron que no conseguirían vender su piso y le daban salida con el alquiler”, explica Bernardos. Y la oferta superó la demanda, provocando que los precios bajaran a mínimos históricos. Pero el escenario ahora es diferente. Según los datos analizados por Forcadell, de cada diez pisos en alquiler que se les finaliza el contrato, seis son puestos en venta. ¿Qué conlleva eso? “Una reducción del volumen de pisos en alquiler disponibles y una demanda creciente, y lógicamente los precios del alquiler aumentan”, afirma a su juicio el economista.

Otra razón por la cual la tendencia del alquiler ha crecido estos últimos años es la escasa concesión de crédito hipotecario por parte de las entidades bancarias. Con una actitud más sana y responsable que durante los años de crisis, para Bernardos “la precaución ahora es tremenda”.

Como ejemplo tomó una familia media, con unos ingresos alrededor de los 2.000 euros mensuales que quieren comprar una casa de unos 200.000 euros. Podrían pagar una cuota de unos 700 euros, cerca del 33% de sus ingresos. Y, según Bernardos, los bancos no le dan el crédito por miedo a que no tengan garantías de que haya continuidad en el pago. “Al no conceder hipotecas, sobredimensionan el mercado de alquiler”, opina. Pero lo considera un error

Según los datos que maneja Forcadell en su Informe, el precio medio del alquiler en Barcelona está en los 1.163 euros mensuales, frente a los 624 euros al mes de media en el resto de España. Es frecuente responsabilizar a los pisos turísticos de la Ciudad Condal como culpables de esa significativa diferencia, pero “cómo se explica que bajaran tanto el alquiler residencial entre 2009 y 2004 si fueron los mismo años del ‘boom’ del alquiler turístico“, cuestiona Bernardos.

Desde Forcadell consideran que, también, otro aspecto que hace singular Barcelona es su superficie limitada por mar y montaña y sus escasos 100 km2. Unas seis veces más pequeña que Madrid. Por eso, “cuando se habla de Barcelona se debería hablar de la ciudad ysu área metropolitana en conjunto. Entonces el alquiler no es tan diferenciado al resto de España”, argumenta Bernardos.

Según su informe, solo hay 5 distritos tocados por el encarecimiento del precio, donde está superan en algunos casos 2007. Estos son, Ciutat Vella, L’Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Gràcia. El inversor internacional llegó en años de recuperación para comprar., “porque el inversor nacional tenía pocas perspectivas de invertir en activos inmobiliarios”, explica el economista. Es cuando las aproximaciones de Barcelona se incorpora a su mercado de alquiler y venta cuando se habla de la ciudad. Para BErnardos, “las transacciones de las poblaciones cercanas a Barcelona aumentarán en número y precio, un fenómeno que se vivirá también en otras ciudades del resto de España”.

Así, la conclusión del Informe de Forcadell junto a la Universitat de Barcelona es que habrá una reactivación del mercado de compraventa, será cuando las entidades financieras empiecen a conceder crédito a principios de 2018 y “vean que esos que ganan ahora 2.000 euros tendrán mejores perspectivas porque la coyuntura económica acompaña”, apunta Bernardos, y para 2019, vuelva a decantarse la balanza por la compra.